Aktiv gegen den Verfall
05.12.2017 Ausgabe: 8/17

Im Rahmen des EU-Projekts PRO HOUSE engagiert sich u. a. der DDIV für die Professionalisierung von Wohnungsverwaltungsstrukturen in Zentralasien.

Die Wohnungs- und Kommunalwirtschaft befindet sich in den meisten zentralasiatischen Ländern seit einigen Jahren im Umbruch: Weil Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung vernachlässigt wurden, zeigt sich enormer Nachholbedarf, der Energieverbrauch im Wohnungsbestand ist übermäßig hoch. Zudem sind die Energieversorgungsnetze oft in desolatem Zustand. Vor diesem Hintergrund gewinnen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft sowie die Professionalisierung entsprechender Verwaltungsstrukturen zunehmend an Bedeutung.

Wohneigentumsquote: über 80 Prozent

Die Rede ist von den fünf unabhängigen zentralasiatischen Republiken Kasachstan, Kirgistan, Tadschikistan, Turkmenistan und Usbekistan. In der flächenmäßig größten, Kasachstan, lebt mehr als die Hälfte der 17,4 Millionen zählenden Bevölkerung in urbanen Gebieten. Wie in Usbekistan, dem bevölkerungsreichsten Land, liegt die Eigentumsquote bei 98 Prozent.

Geprägt ist der dortige Gebäudebestand von energetisch ineffizienten Typenbauten aus sowjetischer Zeit – mit einem bis zu dreimal höheren Energieverbrauch pro Quadratmeter (qm) als im europäischen Durchschnitt. Mit der Unabhängigkeit der Länder wurde der in der Regel unsanierte staatliche Wohnungsbestand weitgehend unentgeltlich privatisiert und den Bewohnerinnen und Bewohnern übergeben. Seither sind Wohneigentumsquoten von über 80 Prozent für diese Länder charakteristisch.

Als dominierende Rechts- und Organisationsform haben sich sogenannte „Kondominien“ entwickelt, die dortige Form der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Allerdings wurde es im Zuge der Privatisierung versäumt, die Rechte und Pflichten der Eigentümerinnen und Eigentümer in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum, z. B. die Übernahme finanzieller Verantwortung, festzulegen.

Die Wohnungswirtschaft Kasachstans umfasst zum einen den Wohnungssektor mit Mehr- und Einfamilienhäusern, zum anderen den Kommunalsektor mit Wärme-, Gas-, Wasser- und Stromversorgern, inklusive der von ihnen betriebenen Versorgungsnetze. Beide Sektoren zusammen sind landesweit der zweitgrößte Energieverbraucher – nach der Industrie mit einem Anteil von 30 Prozent. Der Agentur für Statistik der Republik Kasachstan zufolge entfallen mehr als 40 Prozent der gesamten Wärmeenergie und elf Prozent der Elektroenergie auf den Wohnungssektor, dem das Kontinentalklima meist sehr warme Sommer und äußerst kalte Winter beschert. Nach offiziellen Angaben gehen wegen der schlechten energetischen Eigenschaften der Gebäude bis zu 30 Prozent der Wärmeenergie und 35 bis 45 Prozent der elektrischen ungenutzt verloren. Der desolate Zustand der kommunalen Versorgungsnetze führt zu weiteren Energieverlusten: 30 bis 40 Prozent des Stromverbrauchs. Fazit: In Kasachstan, das unter den fünf Republiken als Vorreiter in Bezug auf die Steigerung der Energieeffizienz in Gebäuden gilt, sind rund 32 Prozent (ca. 50,1 Millionen qm) des gesamten Wohnraumbestands dringend sanierungsbedürftig, etwa 70 Prozent der Gebäude entsprechen hinsichtlich ihrer energetischen Eigenschaften nicht heutigen Standards, weitere zwei Prozent gelten gar als abrissreif, insbesondere die der 1950er bis 1980er Baujahre.

Das EU-Projekt PRO HOUSE

Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan dient der Stärkung von Strukturen des Wohnungswesens beider Länder, insbesondere der Wohnungsverwaltung, und der Förderung der Energieeffizienz von Wohngebäuden. Wissenstransfer, Erfahrungsvermittlung, Analysen und daraus abgeleitete Lösungsvorschläge bilden die Grundlage, die auch den Austausch zwischen beiden Nachbarstaaten intensivieren soll. Zur nachhaltigen Verstetigung erzielter Ergebnisse dient ein umfassendes Qualifizierungsprogramm für in der Verwaltung von Wohnimmobilien Tätige und weitere relevante Akteure. Die Projektleitung der Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa e.V. erfolgt in enger Zusammenarbeit mit einem Konsortium usbekischer, kasachischer und deutscher Partner, u. a. dem DDIV und dem EBZ.

Fehlende Strukturen und Rahmenbedingungen

Mit dem enormen Sanierungsbedarf offenbart sich auch die Notwendigkeit, zeitgemäße Strukturen in der Immobilienverwaltung zu etablieren. Derzeit fehlt es am notwendigen technischen und kaufmännischen Know-how sowie an den wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen. „Die postsowjetischen Transformationsländer haben einen langen Weg vor sich. Ein erster wichtiger Schritt ist es, die Wohnungseigentumsverwaltung in diesen Ländern nachhaltig zu entwickeln. Der DDIV engagiert sich bereits seit einigen Jahren in diesen Regionen und bringt die erforderliche Erfahrung und das Know-how mit, um belastbare Verbandsstrukturen zu etablieren, die eine qualifizierte Immobilienverwaltung voranbringen können“, so DDIV-Präsidiumsmitglied Werner Merkel, der auch zu den Gründern des Internationalen Verbands für Immobilienmanagement (IVIM) gehört, dessen Vorsitzender er ist.

Zwar gibt es in Kasachstan bereits seit 1996 ein Wohnungseigentumsgesetz, aber es fehlen die Mechanismen für seine Umsetzung, sodass Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Rechtsansprüche oft nicht durchsetzen können. Dringend notwendige Reformen werden zudem durch folgende Gegebenheiten behindert:

Lückenhafte Registrierung von WEG

Nach dem kasachischen Wohnungseigentumsgesetz sind Verwaltertätigkeiten rechtswidrig, solange kein Kondominium gegründet und eine Immobilienverwaltung bestellt wurde. Doch die Durchsetzung des Gesetzes funktioniert bis heute nicht. Während man in Deutschland nach dem Wohnungskauf automatisch Teil der WEG wird, muss man in Kasachstan ein Kondominium erst registrieren lassen – mit bürokratischem und finanziellem Aufwand. So sind von 78 000 Mehrfamilienhäusern nur 35 000 in WEG-ähnlichen Selbstverwaltungsstrukturen organisiert. Ohne Registrierung kann man weder am staatlichen Sanierungsprogramm teilhaben, noch hat man Rechte am Gemeinschaftseigentum, was beispielsweise dazu führt, dass Verwaltungsorganisationen Gewerbeeinheiten ohne Einverständnis der Eigentümerinnen und Eigentümer an Dritte vermieten.

Wohnungsverwaltung durch Genossenschaften

Wohneigentum wird in Kasachstan überwiegend von sogenannten KSK (Russ.: kooperativy sobstvennikov kvartir) verwaltet. Diese Wohnungseigentümergenossenschaften sind nach der Unabhängigkeit des Landes aus den ehemaligen staatlichen Verwaltungsstrukturen entstanden. Ihre Aufgabe bestand zunächst darin, Wohnimmobilien zu verwalten und Dienstleitungen anzubieten. Mit dem Ziel, Transparenz und Wettbewerb zu fördern, wurde den KSK 2011 die Dienstleisterfunktion entzogen, wobei sie in der Praxis jedoch häufig weiterhin als solche tätig sind – ungeachtet des Mangels an qualifizierten Fachkräften und der notwendigen technischen Ausstattung.

Durchaus widersprüchlich gestaltet sich die Rechtsform der KSK: Einerseits gelten sie als gemeinnützig und sind von der ­Steuer­pflicht befreit, andererseits agieren sie profitorientiert, indem sie zugleich mehrere Objekte verwalten: In Almaty, der größten Stadt Kasachstans, kommen 800 KSK auf 8 000 Mehrfamilienhäuser, durchschnittlich eine für zehn Gebäude, im Einzelfall sind es auch Hunderte von Gebäuden mit Tausenden Wohneinheiten. Landesweit haben 2 984 KSK im Vergleich zu etwa 466 Immobilienverwaltungen das Monopol auf die Wohnungsverwaltung, die sie sich durchschnittlich mit umgerechnet 14 Eurocent/qm vergüten lassen – was in 30 bis 35 Prozent aller Fälle nicht bezahlt werden kann oder will. Folglich geraten die KSK in die Roten Zahlen, die Qualität der Verwaltung verschlechtert sich weiter – ein Teufelskreis.

Professionelle Verwaltung für mehr Energieeffizienz

Die kasachische Regierung setzte 2011 das sogenannte „Modernisierungsprogramm der Wohnungs- und Kommunalwirtschaft 2020“ auf. Demnach sollen 23 000 der geschätzt 83 000 Mehrfamilienhäuser im Land bis zum Jahr 2020 modernisiert sein. Seit 2012 gibt es das Gesetz „Über Energieeinsparung und die Verbesserung der Energieeffizienz“ und seit 2013 das Programm „Energieeinsparung 2020“.

  • Aktuell wird ein neuer Gesetzesentwurf diskutiert, der Folgendes umfasst:
  • Verschärfung der Verantwortlichkeiten von Wohnungsverwaltungen sowie Schaffung einer Kontrollinstanz
  • Abschaffung der KSK als ­Verwaltungsorganisation von Mehrfamilienhäusern
  • Einführung des Modells „Ein Haus – eine WEG“
  • kostenlose und automatische Registrierung von Kondominien

Der Entwurf sieht zudem vor, das Verantwortungsspektrum der Eigentümerinnen und Eigentümer auch auf das Gemeinschaftseigentum auszuweiten – was die Schaffung von Rahmenbedingungen zur Durchsetzung ihrer Rechtsansprüche erfordert.

Auf dem Weg zur besseren Energieeffizienz von Gebäuden rückt die Wohnungsverwaltung stärker in den Fokus – der energetisch und strukturell modernisierte Wohnungsbestand hängt genau wie der Erfolg und die Reichweite der staatlichen Programme davon ab, dass hier effiziente und wettbewerbsorientierte Strukturen geschaffen werden.

PRO HOUSE setzt Impulse

Um dies zu unterstützen und letztlich zu erreichen, hat die Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa e.V. (IWO) in enger Zusammenarbeit mit einem internationalen Konsortium aus usbekischen, kasachischen und deutschen Partnern unter dem Namen PRO HOUSE das Projekt Professional Housing Management in Kazakhstan and Uzbekistan initiiert. Das Wohnungswesen beider Länder ist sowohl hinsichtlich der Ausgangslage als auch der politischen Vorhaben vergleichbar. „Fachlich qualifiziertes Verwaltungspersonal und informierte Eigentümer sind relevante Schlüsselakteure für die erfolgreiche Umsetzung erforderlicher energetischer Sanierungen im Gebäudebereich. Know-how, Erfahrungen und technische Lösungen anderer Länder können hier wichtige Beiträge leisten“, so Knut Höller, Geschäftsführendes Vorstandsmitglied des IWO e.V.

Die Expertise für die Umsetzung der gesteckten Ziele kommt auch vom Europäischen Bildungszentrum für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ), dem DDIV und dem IVIM. Vorgesehen ist, u. a. auf die Erfahrungen des vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit geförderten Projekts „KlimaVerwalter“ zurückzugreifen. Der in diesem Zusammenhang entwickelte Zertifikatslehrgang „Geprüfte/r Klimaverwalter/in“ (DDIV/EBZ) für WEG-Verwalter/innen geht derzeit mit 27 Teilnehmerinnen und Teilnehmern in die Erprobungsphase.

Das Projekt ­KlimaVerwalter

Die Umsetzung von Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz in WEG ist aufklärungsintensiv. Um sie professionell zu begleiten, braucht man grundlegende technische, juristische sowie Kenntnisse über Finanzierungsoptionen und das geltende Ordnungsrecht. Im Rahmen der nationalen Klimaschutzinitiative haben DDIV und EBZ gemeinsam ein modular aufgebautes Weiterbildungsangebot für Immobilienverwalterinnen und -verwalter entwickelt und etabliert. Der berufsbegleitende zwölfmonatige Lehrgang „Geprüfte/r Klimaverwalter/in“ (DDIV/EBZ) orientiert sich an den typischen Phasen eines Sanierungsprozesses:

  1. Analyse und Information
  2. Planung, Entscheidungsfindung und Beauftragung
  3. Finanzierung und ­Förderung
  4. Umsetzung und ­Koordination
  5. Nachbearbeitung und Bilanzierung

Weitere Informationen zum Curriculum: http://www.klimaverwalter.de


Schlagworte:
Zentralasien,Qualifizierung,Klimaverwalter

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