Das neue Bauvertragsrecht
20.07.2017 Ausgabe: 5/17

Viele althergebrachte Standardklauseln werden im Spiegel der neuen Vorschriften AGB-widrig sein und müssen künftig angepasst werden.

Am 31.3.2017 haben Bundestag und Bundesrat die Reform des Bauvertragsrechts beschlossen. Am 1.1.2018 tritt sie in Kraft. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) wird um Spezialvorschriften zum (Verbraucher-) Bauvertrag und zum Architekten- und Ingenieurvertrag ergänzt. Damit entsteht ein neues gesetzliches Leitbild, an dem sich bisherige Bauverträge messen lassen müssen. Die Baupraxis hat nun nur wenige Monate Zeit, bestehende Muster-Bauverträge auf den Prüfstand zu stellen.

Die Notwendigkeit der Reform

In der Praxis war man sich seit jeher einig, dass das BGB nicht mehr gleichauf mit der Entwicklung des Baurechts war und es neuer Regelungen bedarf, die speziell auf das komplexe moderne Baugeschehen zugeschnitten sind. Wegen der Lücken der gesetzlichen Regelung ist die Baupraxis bisher auf die sogenannte Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B), ausgewichen. Alternativ wurden gleich eigene Regelungen in Musterbauverträgen geschaffen. Mit dem Reformgesetz will der Gesetzgeber nun wesentliche Lücken schließen und typische Streitpunkte entschärfen.

Die Neuregelungen im Überblick

Das Reformgesetz besteht aus zwei Teilen: Der erste – Allgemeine Vorschriften – enthält zahlreiche Änderungen und Anpassungen bisher schon bestehender Regelungen des Werkvertragsrechts im Detail. Den Besonderheiten des Bauvertrags soll beispielsweise durch Änderungen und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme Rechnung getragen werden. Auch die Grundlagen der Abschlagszahlungen des Auftragnehmers werden neu geordnet.

Der zweite Teil unter der Überschrift „Bauvertrag“ enthält im Wesentlichen vollständig neue Paragrafen zum Bauvertrag. Insbesondere die Vorschriften für Nachträge und ihre Vergütung, die Ergänzung der bisherigen Regelungen zur Bauhandwerkersicherheit und die Neuregelung zur Kündigung von Bauverträgen aus wichtigem Grund wurden neu verfasst.

Was weiterhin offen bleibt

Obwohl das Reformgesetz das Bauvertragsrecht im BGB erheblich modernisiert und künftig erstmals spezielle Regelungen für typische Streitfälle vorhält, bleiben einige wichtige Themenfelder offen. Ungeregelt bleiben beispielsweise die besonders praxisrelevanten Bauzeitthemen und daraus etwaig resultierende Mehrkosten (Bauablaufstörungen und Bauzeitnachträge). Die VOB/B enthält zudem sinnvolle Vorschriften beispielsweise zur Fälligkeit von Abschlags- und Schlussrechnungen sowie zu Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaften, die sich auch weiterhin nicht im neuen BGB finden.

Neue Regeln für Nachträge

Herzstück der Reform sind Regelungen für Nachträge und die Nachtragsvergütung. Hierbei geht es um Vorschriften für die regelmäßig vorkommenden zusätzlichen oder geänderten Leistungen, beispielsweise wenn der Auftraggeber im Bauverlauf eine geänderte Ausführung wünscht oder Bau und Planung ergänzt werden müssen, damit das Bauwerk funktioniert (typisch: die vom Architekten „vergessene“ Abdichtung).

Das Reformgesetz sieht ein einseitiges Anordnungsrecht des Bestellers und einen automatischen Nachtragsvergütungsanspruch des Auftragnehmers vor. Das BGB kannte das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers bisher nicht. Insofern war der Bauherr aus Sicht des Gesetzgebers allein darauf angewiesen, sich mit seinem Bauunternehmer über die Zusatzvergütung zu einigen. Die Baupraxis hat mangels gesetzlicher Regelung Anordnungsrechte des Auftraggebers zwangsläufig im Vertrag vereinbart, indem sie in ihren Musterverträgen entweder auf die VOB/B verwies – diese enthält entsprechende Regelungen – oder ähnliche Vertragsklauseln aufgenommen hat.

Ab 1.1.2018 enthält auch das BGB Anordnungsrechte: Der Auftraggeber wird künftig auch im laufenden BGB-Bauvertrag ­Änderungen einseitig anordnen können, und der Auftragnehmer wird die geänderte oder zusätzliche Leistung ausführen müssen. Die Regelungen lehnen sich im Prinzip zwar an den aus der VOB/B bekannten Mechanismus an, regeln aber besonders wichtige Details anders als die VOB/B.

Probleme sind absehbar, weil der Auftraggeber – nachdem er dem Auftragnehmer sein Änderungsbegehren mitgeteilt hat – eine Frist von 30 Tagen verstreichen lassen muss, bevor er eine Anordnung aussprechen darf. In dieser Zeit muss der Auftragnehmer ein Nachtragsangebot erstellen, und die Parteien müssen über Grund und Höhe des Nachtrags verhandeln. Neu ist auch, dass das Gesetz den Auftraggeber unter Umständen dazu verpflichtet, eine Planung für die Nachtragsleistung zunächst auf eigene Kosten zu erstellen. Bisher hatten Bauherren die Mühe dieser meist aufwendigen Planung im Vorfeld oft gescheut. Ob all dies bei komplexeren Nachträgen in einem Zeitrahmen von 30 Tagen gelingt, ist fraglich.

Die Neuordnung der Nachtragsvergütung

Das BGB stellt ferner den aus der VOB/B bekannten Grundsatz der Kalkulation der Nachtragsvergütung bildlich gesprochen von den Füßen auf den Kopf. Das Reformgesetz bricht mit dem hergebrachten Grundsatz, wonach die Nachtragsvergütung dem Vertragspreisniveau entsprechen, der Auftragnehmer also zunächst die ursprünglich kalkulierten Preise fortschreiben muss. Künftig darf der Unternehmer seinen Nachtrag nach den tatsächlichen Ist-Kosten abrechnen, zum Beispiel die Nachunternehmerrechnung weiterreichen. Er hat nach neuem Recht sogar die Wahl, ob er einen Nachtrag nach den tatsächlichen Ist-Kosten oder – wenn dies für ihn günstiger ist – wie bisher nach den Vertragspreisen aus der Urkalkulation abrechnen will.

Einstweiliger Rechtsschutz

Das Reformgesetz stärkt die Position des Auftragnehmers bei Nachtragsstreitigkeiten erheblich. Können sich die Parteien über die Höhe der Nachtragsvergütung künftig nicht einigen, kann der Auftragnehmer 80 Prozent seines Nachtragsangebots pauschal in seine nächste Abschlagsrechnung einstellen und den Auftraggeber im gerichtlichen Eilverfahren (sogenannter einstweiliger Rechtsschutz) noch im laufendem Bauvorhaben auf Zahlung verklagen. Das Gesetz vermutet, dass dem Auftragnehmer diese Nachtragsvergütung zusteht. Hält der Auftraggeber den Ansatz für überhöht oder will er sich gegen einen drohenden Baustopp wehren, muss auch er künftig schon während der Bauzeit einstweiligen Rechtsschutz gegen den Auftragnehmer beantragen.

Was ist zu tun?

Das Gesetz gilt ab 1.1.2018 für alle ab 2018 geschlossenen Bauverträge. Für Bauverträge, die noch im Jahr 2017 geschlossen werden, gilt weiter altes Recht, auch wenn sie im Jahr 2018 abgewickelt werden. Das Reformgesetz schlägt ein neues Kapitel des Bauvertragsrechts auf. Naturgemäß wirft die Neuregelung zahlreiche Fragen auf, die die Beratungs- und Gerichtspraxis künftig zu lösen haben wird. Schon jetzt ist aber absehbar, dass viele der Neuregelungen ein neues gesetzliches Leitbild festschreiben, von dem in den für die Praxis wichtigen Musterverträgen aufgrund der sogenannten AGB-Kontrolle nicht abgewichen werden darf. Auch deswegen sollten alle Baubeteiligten in den kommenden Monaten genau prüfen, ob ihre bisherigen Klauseln in Bauverträgen vor dem Hintergrund des neuen Rechts noch zulässig sind, wenn sie nicht Gefahr laufen wollen, auf eine für sie ungünstigere BGB-Regelung zurückzufallen.

Fotos: © PhuShutter / Shutterstock.com


Schlagworte:
Reform,Neuregelung,Änderungen

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