Das Potenzial, zu wachsen
20.07.2017 Ausgabe: 5/17

Städte im Spannungsfeld von Wohnen und Gewerbe, ­Klimaschutz, strengen Auflagen für Investoren und den ­Effekten globaler Veränderungen – viele Herausforderungen, die die Immobilienwirtschaft meistern muss. Aber wie?

Herr Dr. Mattner, das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen hat die Feuerprobe bestanden. Wie möchten Sie dessen Arbeit nach der Bundestagswahl intensivieren, ­welche Themen während Ihres ­BID-­Vorsitzes anpacken?
Das Bündnis steht seit diesem Jahr auf einer neuen Arbeitsgrundlage, nachdem der Immobilienwirtschaft im November 2016 eine Verschärfung der Einsparziele im Gebäudesektor um acht Millionen Tonnen CO2 bis zum Jahr 2030 aufgeladen wurde. Daraufhin hatten wir unsere Mitarbeit im Bündnis auf Eis gelegt. Jetzt gilt es, die nun entstandene Innovationspartnerschaft mit dem BMUB mit Leben zu füllen – auch über die Bundestagswahl hinaus. Klimaschutz wird auch weiterhin ganz oben auf unserer Agenda stehen, insbesondere wenn es darum geht, zeitgleich bezahlbar wohnen und bauen zu können. Damit wir als eine der wichtigsten Branchen der Bundesrepublik die Energiewende vorantreiben können, brauchen wir Instrumente, die innovativ, wirtschaftlich sinnvoll und vor allem technologieoffen sind. Klimaschutzpolitik muss sozial- und wirtschaftsverträglich sein. Zu all diesen Themen müssen wir die Gespräche intensivieren. Wir sollten gemeinsam mit dem Gesetzgeber die Ziele formulieren, doch wie wir sie umsetzen, sollte in unserer Verantwortung liegen.

Gewerbeimmobilien erleben derzeit einen Aufschwung: Mieten für Büroimmobilien steigen in ungeahnte Höhen, Büroraum wird in städtischen Lagen zusehends knapp. Lag der Fokus der Bundesregierung zu sehr auf der Wohnungsbaupolitik?
Sicherlich wirken Themen rund um Wohn­immobilien in der Öffentlichkeit am stärksten. Entsprechend fokussiert sie die Politik – insbesondere vor der Bundestagswahl. Städte umfassen aber eben nicht nur Wohnraum, sondern auch Flächen zum Leben, Arbeiten, Versorgen und Entspannen. Dies wird politisch viel zu selten bedacht. Jeder dritte Erwerbstätige in Deutschland arbeitet in einem Büro. Diesem Ort der Innovation, der Kreativität und natürlich der Wertschöpfung muss seiner Nutzungsart entsprechend deutlich mehr Gewicht beigemessen werden. Wir brauchen passende ­Rahmenbedingungen für Büroflächen. Schließlich stehen wir auch hier vor großen Herausforderungen. Ohne flexible und modern gebaute Arbeitsplätze sind Arbeiten 4.0 und Industrie 4.0 nur schwer umsetzbar. Zudem steuern die Top 7-Städte bereits auf eine Büroflächenknappheit zu. Das müssen wir verhindern, indem wir modernste Bürogebäude errichten. Aber auch Handels- und Logistikimmobilien müssen mehr ins Blickfeld rücken. Der Handel bildet als einer der größten Wirtschaftszweige das Fundament für die Versorgung der Bevölkerung und das Rückgrat unserer Städte. Starre Sortimentsbeschränkungen und Verkaufsflächenbegrenzungen sowie die Ungleichbehandlung von Verkehrs- und Gewerbelärm verhindern aber, dass sich der stationäre und Online-Handel gesund entwickeln können.

Die Zahl der Baugenehmigungen legte 2016 kräftig zu – ohne Grund zur Euphorie, denn genehmigt ist noch nicht gebaut. Welche Instrumente halten Sie für sinnvoll, um Anreize für Investitionen in den Wohnungsbau und damit mehr bezahlbaren Wohnraum zu ­schaffen?

In den letzten Jahren hat der Gesetzgeber durch neue Auflagen und Steuererhöhungen die Herstellungskosten in die Höhe getrieben. Auch die noch immer viel zu hohen Erwerbsnebenkosten spielen hier eine Rolle. Der stetige Trend der Grunderwerbsteuer nach oben muss gestoppt werden. In 14 von 16 Bundesländern ist sie in den letzten zehn Jahren von 3,5 auf bis zu 6,5 Prozent gestiegen. Durch den bestehenden Länderfinanzausgleich werden Bundesländer dazu gezwungen, diesen Aufwärtstrend noch zu fördern. Wir fordern daher, im Zuge der bis spätestens 2019 vorzunehmenden Neuordnung des Länderfinanzausgleichs, den institutionell verankerten Steuererhöhungsanreiz abzuschaffen. Wir brauchen insgesamt ein investitionsfreundlicheres Umfeld mit wirklichen Anreizen für den Neubau, statt über weitere Verschärfungen im Mietrecht zu sprechen. Die Anhebung der linearen Abschreibung von Immobilien von aktuell zwei auf mindestens drei Prozent wäre ein solcher Anreiz für Investitionen.

Stichwort Liegenschaftspolitik …?
Hier ist Umdenken gefordert, denn Neubau ist letztlich das einzig wirksame Mittel, um den Anstieg von Kauf- und Mietpreisen in angespannten Lagen zu normalisieren. Wenn die Grundstücksvergabe für dringend benötigte Neubau-Projekte nicht effizienter und konzeptorientierter funktioniert und die langwierigen Baugenehmigungsverfahren nicht optimiert und beschleunigt werden, dann verteuert sich der gesamte Prozess, von der Planung bis zum Bau. Darüber hinaus sollten auch die digitalen Möglichkeiten zugelassen werden. So liegen etwa im seriellen Bauen und dem smart government, also beispielsweise digitalen Baugenehmigungsverfahren, neue Potenziale. Die serielle Bauweise ist in ganz Deutschland rekonstruierbar, wird jedoch durch Unwägbarkeiten der jeweils gültigen Landesbauordnungen konterkariert. Deshalb fordern wir eine deutschlandweit verbindliche Novellierung der Musterbauordnung.

Zur Umsetzung der ambitionierten Klimaschutzziele setzt die Koalition vor allem auf Regulierung. Wie möchte die BID sicherstellen, dass Neubau auch weiterhin umweltgerecht und wirtschaftlich sein kann?
Die Immobilienwirtschaft erweist sich seit Jahren als aktiver Partner für die Umsetzung der Klimaschutzziele, und sie spielt dabei auch eine zentrale Rolle: In keinem anderen Wirtschaftssektor waren die zwischen 1990 und 2014 erzielten Einsparungen ähnlich hoch. Der CO2-Ausstoß im Gebäudesektor konnte von 209 auf 119 Millionen Tonnen pro Jahr reduziert werden. Wir sind also bereits auf dem richtigen Weg. Nun geht es darum, den Gebäudesektor mit der Klimaschutzpolitik nicht zu überfordern.

Mit welchen Maßnahmen?
Wir brauchen ein technologieoffenes, energieträgerneutrales und wirtschaftsverträgliches Umfeld, damit die Energiewende nicht zu unnötig steigenden Kauf- und Mietpreisen in Deutschland führt. Die steuerliche Abschreibung energetischer Sanierungen von Wohngebäuden wäre ein geeignetes Instrument, um die Branche zu motivieren. Auch die Modernisierungsumlage für Wohnraum muss in ausreichender Höhe erhalten und durch eine Umlage auf Wirtschaftsimmobilien erweitert werden. Wirtschaftlich sinnvoll wäre auch die Betrachtung der Quartiersebene, auf der respektable Ergebnisse in der CO2-Vermeidung erzielt werden könnten. Erneuerbare Energien, die nicht direkt am Gebäude erzeugt werden, verbessern ebenso die Bilanz und sollten in die Überlegungen miteinbezogen werden. Zudem wird die Zusammenlegung der EnEV, des EEWärmeG und EnEG im Fokus stehen. Sie kann die bestehende Gesetzeslage vereinfachen. Eine weitere Verschärfung des baulichen Wärmeschutzes ist jedoch unbedingt abzulehnen, denn schon die heute geltende EnEV 2016 ist qualitativ höchstwertig und ein erheblicher Treiber der Herstellungskosten.

„America first“, Brexit und Zuwanderungsdruck – ist die deutsche Immobilienwirtschaft für die globalen Herausforderungen gewappnet?
Insgesamt befindet sich der deutsche Immobilienmarkt aktuell in einem guten und stabilen Zustand. Das Interesse, insbesondere aus dem Ausland, ist ungebrochen hoch und spricht für die solide wirtschaftliche Lage Deutschlands als größte Marktwirtschaft in der EU. Diese positive Entwicklung wird auch trotz internationaler Unwägbarkeiten weitergehen – wenn die schon erwähnten richtigen politischen Rahmenbedingungen geschaffen werden. Die finalen Auswirkungen des Brexit sind weiterhin nicht abzusehen. Auf EU-Ebene muss es darum gehen, Bedingungen für die wirtschaftliche Zusammenarbeit mit Großbritannien nach dem Austritt zu formulieren. Unsere Branche, wie alle anderen Wirtschaftszweige in Deutschland auch, braucht Klarheit. Eine europäische Kapitalmarktunion, wie sie die Europäische Kommission in ihrem Aktionsplan vom Herbst 2015 formuliert hat, ist deshalb aktuell so dringlich wie selten zuvor. Unsere Städte haben das Potenzial, zu wachsen und Zuwanderung aus dem In- und Ausland zu ermöglichen – passende Rahmenbedingungen für bezahlbares Wachstum vorausgesetzt.

Fotos: Anna-Lena Ehlers; © Vanatchanan / Shutterstock.com


Schlagworte:
Klimaschutz,Wohnungsbau,Investitionsanreize

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