­Thesen der DDIV-DenkWERKSTATT
05.12.2017 Ausgabe: 8/17

Folge 8: Der Verwaltungsbeirat in § 29 WEG und die  Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
Der Verwaltungsbeirat

Der Verwaltungsbeirat ist ein wichtiges Organ im Zusammenhang mit der Verwaltung des Wohnungseigentums. Jedoch sind die gesetzlichen Regelungen teilweise nicht mehr zeitgemäß und werden in der Praxis anders gehandhabt.

§ 29 Absatz 1 WEG

Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen. Der Verwaltungsbeirat besteht aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern.

Meiner Meinung nach sollte insbesondere der zweite Satz flexibilisiert werden. Das Gesetz kennt nur den dreiköpfigen Verwaltungsbeirat, unabhängig von der Größe der Wohnanlage. Diese Regelung spiegelt nicht die Wünsche und Erfordernisse der Eigentümer wider und bietet keine Flexibilität. Eine aus nur zwei Eigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft kann keinen gesetzeskonformen Verwaltungsbeirat wählen. Auch können drei Beiräte für eine große Eigentümergemeinschaft zu wenig sein. Leider nimmt der BGH in seiner Rechtsprechung die Zusammen-setzung des Beirats streng:

Eine von § 29 Abs. 1 S. 2 WEG abweichende Besetzung des Verwaltungsbeirats entspricht nur dann einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer die Weichen für eine solche Wahl durch eine Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 2 WEG gestellt oder aber der Wohnungseigentümergemeinschaft die Festlegung der Zahl der Beiratsmitglieder zur Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss zugewiesen haben (BGH Urteil vom 5.2.2010 – V ZR 126/09, Leitsatz).

Und genau dies ist leider viel zu selten der Fall. Daher sollte der Gesetzgeber eingreifen. Es dürfte sinnvoll sein, § 29 Abs. 1 WEG so abzuändern, dass der Verwaltungsbeirat aus einem Vorsitzenden besteht und einer Zahl von Beiratsmitgliedern, die die anderen Wohnungseigentümer festlegen. So kann jede Wohnungseigentümergemeinschaft einen für sie passenden Verwaltungsbeirat bestimmen.

Wichtig ist, dass ein Beirat existent ist. Auch ein kleinerer Beirat kann sich praktisch als vorteilhaft erweisen. Es muss auch möglich sein, nur eine Person zum Beirat zu wählen, wenn sich eben nur eine zur Verfügung stellt.

Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

Die Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung ist in § 25 Abs. 3 WEG geregelt. Hier heißt es:

3) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die -erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der -Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.

Jeder Verwalter kennt die Problematik der nicht beschlussfähigen Eigentümerversammlung – ein Ärgernis für die angereisten Eigentümer und auch für den Verwalter. Oftmals sind in der Zweitversammlung auch nicht mehr Eigentümer anwesend oder vertreten als in der Erstversammlung. Für eine Zweitversammlung am gleichen Tag besteht keine Beschlusskompetenz. Diese muss vereinbart sein.

Vom Grundsatz her wünsche ich mir gesetzliche Regelungen, die den Eigentümern mehr eigenen Entscheidungsspielraum zuweisen. Wohnungseigentümer und insbesondere die Eigentümer, die auf der Eigentümerversammlung vertreten sind, gehen sehr verantwortungsbewusst mit dem Eigentum um.

Dieses verantwortungsbewusste Handeln sollte auch im Gesetz durch niedrigere Mehrheitserfordernisse gestärkt werden. So bin ich kein Freund der doppelt qualifizierten Mehrheit. Dies ist eine Mehrheit, die in der Praxis aufgrund der Anwesenheitsquote oftmals nicht erreicht wird und daher ins Leere läuft. Ich halte daher anstelle der doppelt qualifizierten Mehrheit eine Zustimmung von maximal ²⁄³ aller Eigentümer für sinnvoll und geboten.

Aber zurück zur nicht beschlussfähigen Eigentümerversammlung: Eine übliche Praxis ist es, dass der Verwalter mit den anwesenden Wohnungseigentümern die Tagesordnung komplett durchspricht und fragt: „Wie würdest du abstimmen?“. Dann lässt er sich von den anwesenden Eigentümern Vollmacht erteilen und geht damit in die zweite Versammlung. Ob damit der Eigen-tümerversammlung mehr gedient ist, bezweifele ich.

In unserem Verwaltungsbestand gibt es Eigentümergemeinschaften, deren Gemeinschaftsordnung die Regelung enthält, dass jede Eigentümerversammlung beschlussfähig ist – unabhängig von der Zahl der erschienen Eigentümer. Soweit möchte ich gar nicht gehen. Wünschenswert wäre eine gesetzliche Öffnungsklausel (mit ²⁄³-Mehrheit), die es den Eigentümern ermöglicht, eine Zweitversammlung zu beschließen, die am gleichen Tag mit -gleicher Tagesordnung eine halbe Stunde später stattfindet.

Info

Der DDIV hatte im Juni 2016 ausgewiesene Praktiker und Wissenschaftler des Wohnungseigentumsrechts zur „DenkWERKSTATT WEG-Reform“ eingeladen und damit eine Diskussion eröffnet, um Inhalte und Zielrichtung einer Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auszuloten. Im Rahmen des zweitägigen Workshops wurde auf Grundlage einer umfangreichen Thesensammlung eine Reihe von Komplexen identifiziert und diskutiert. Auch die Bundesregierung hat zwischenzeitlich den Reformbedarf des Wohnungseigentumsrechts eingeräumt und dabei auf die kommende Legislaturperiode verwiesen (BT-Drs. 18/10256). Um die Denkanstöße nunmehr auch in die Öffentlichkeit zu tragen, werden die Thesenpapiere der Teilnehmer in loser Reihenfolge in -DDIVaktuell veröffentlicht. Diskutieren Sie gerne mit! Richten Sie Ihre Ideen und Anmerkungen per E-Mail mit Betreff „WEG-Reform“ an info@ddiv.de

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Schlagworte:
WEG-Reform,Verwaltungsbeirat,Beschlussfassung

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