Die Wertermittlung
05.12.2017 Ausgabe: 8/17

Teil 2 der Serie zur Wert­entwicklung von Immobi­lien.

Zwei Wege der Betrachtung von Liegenschaften.


Vielen Eigentümern von Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin ist es oftmals nicht bewusst: Mit dem Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (UmwandV) hat sich die Wertermittlung bzw. das Wertpotenzial ihrer Objekte mitunter entscheidend verändert. Mittlerweile wurden bereits 39 Berliner Stadtteile zu sogenannten Milieuschutzgebieten erklärt (Stand 31.10.2017). Weitere stehen unter gesonderter Beobachtung im Rahmen spezifischer Voruntersuchungen, die durch den jeweiligen Bezirk beauftragt und durch das Institut LPG ausgeführt werden. Mithilfe dieser als „Grobscreening“ bezeichneten Standortanalysen wird auf Basis qualitativ und quantitativ erhobener Daten bewertet, wie das Aufwertungspotenzial, der Aufwertungsdruck und das Verdrängungspotenzial im Quartier einzustufen ist: hoch, mittel oder gering.

Besonders deutlich zeigt sich dies im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Dort wurden im August 2014 die ersten sozialen Erhaltungsgebiete ausgerufen. Bislang sind es vier: „Bautzener Straße“, „Barbarossaplatz/Bayerischer Platz“, „Schöneberger Insel“ und „Kaiser-Wilhelm-Platz“. Zudem wurde im Juni dieses Jahres das Verfahren zum Erlass von Erhaltungsverordnungen für weitere drei Kieze („Schöneberger Norden“, „Schöneberger Süden“ und „Grazer Platz“) im Bezirk eingeleitet. Ist das Verfahren abgeschlossen, gelten die Regeln des Milieuschutzes nahezu für den gesamten Bezirk. Was bedeutet das für Eigentümer?

Den langfristigen Werterhalt im Blick behalten

Auch wenn Immobilieneigentümer keine Veräußerungsgedanken hegen, sollten sie sich dessen bewusst sein, dass eine Immobilie grundsätzlich immer ein Investment ist, das prinzipiell möglichst wertstabil sein, idealerweise sogar an Wert gewinnen sollte. Der Selektion potenzieller Ankaufsobjekte legen Bestandsentwickler eine Checkliste mit Voraussetzungen zugrunde, die in Bezug auf die Lage einer Immobilie erfüllt sein sollten.

Die erste Frage, die sich stellt: Liegt das Objekt in einem sozialen Erhaltungsgebiet oder nicht? Ist dies der Fall, ist zu prüfen, welche Maßnahmen eigentümerseitig bereits getroffen wurden, um das Objekt für eine Aufteilung vorzubereiten. Die Aufteilung einer Immobilie umfasst nicht, wie häufig fälschlich angenommen, nur die von der Bauaufsichtsbehörde abgestempelte Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die vom Notar beurkundete und beim Grundbuchamt eingereichte Teilungserklärung. Ein Objekt gilt erst dann als „aufgeteilt“, wenn einzelne Grundbuchblätter für die neu gebildeten Einheiten angelegt wurden. Dieser Prozess kann, je nach Bearbeitungszeit der zuständigen Behörde, bis zu zwölf Monate dauern.

Insbesondere für Investoren mit Fokus auf eine kurz- oder mittelfristige Investmentstrategie sind daher jene Objekte attraktiv, für die bereits eine grundbuchlich vollzogene Teilung nach § 8 WEG vorliegt oder für die noch im Zeitraum von bis zu zwölf Monaten eine Aufteilung durch den Investor erwirkt werden kann. Fazit: Der Wert eines Hauses ist umso höher, je eher der Hauseigentümer die Schritte einer Aufteilung bereits eingeleitet hat. Erreicht wird damit ein maximaler Effekt bei überschaubarem Aufwand.

Für die Aufteilung eines Objektes ist es nie zu spät.

Auch ein Objekt, das bereits in einem sozialen Erhaltungsgebiet liegt oder wo ein solches zeitnah zu erwarten ist und für das bislang keine vollständige Teilung erwirkt wurde, kann für einen Investor noch interessant sein. Es hängt von verschiedenen Faktoren ab: Die Teilung eines Mehrfamilienhauses darf rechtlich betrachtet jederzeit beantragt werden, also auch dann noch, wenn das Objekt im Quartier bereits unter Milieuschutz steht. Der Eigentümer ist dann lediglich verpflichtet, das Objekt ab dem Zeitpunkt der abgeschlossenen Teilung sieben Jahre zu halten, bevor er die Wohnungen auf dem freien Markt zum Verkauf anbieten darf. Davon ausgenommen ist das Vorkaufsrecht der Mieter, die ab dem Zeitpunkt der vollzogenen Aufteilung eines Objekts die Möglichkeit haben, ihre aktuell genutzte Wohnung zu erwerben.
Bestandsentwickler schauen bei solchen Objekten sehr genau auf alle Kennzahlen, um zu prüfen, ob bei einem Erwerb die Bestandshaltung von mindestens fünf Jahren ökonomisch rentabel oder zumindest ausgeglichen ist. Bei den aktuell durchschnittlich aufzuwendenden je zwei Prozent für Zins und Tilgung muss das Objekt eine Rendite von mindestens vier Prozent erwirtschaften. Für Kaufpreis und Miete bedeutet das wiederum, dass es höchstens zum 25-Fachen der Jahresnettokaltmiete erworben werden kann, um wirtschaftlich zu sein. Habe ich als Käufer die Möglichkeit, nach Erwerb des Hauses die Einnahmen über Stellschrauben wie Mietanpassungen zu erhöhen oder zusätzliche Potenziale, etwa durch einen Dachgeschossausbau, zu nutzen, wird dies bei der Investitionsrechnung berücksichtigt. Gibt es diese Optionen nicht, fällt das Objekt durch das Ankaufsraster.
 

Wie können Eigentümer die ­Attraktivität ihrer Immobilie ­steigern?

Um den Wert einer Immobilie zu maximieren, sollten Eigentümer nachhaltig in ihr Objekt investieren. Neben einem proaktiven Asset- und Mietmanagement gehört dazu auch die frühzeitige Aufteilung der Immobilie, ohne damit die neu gebildete Wohnungseigentümergemeinschaft „ins Leben“ zu rufen. Denn die vorbereitenden Maßnahmen ändern an der Verwaltung des Objekts bis zum Verkauf der ersten Einheiten erst einmal nichts. Es handelt sich demnach um eine rein faktische Änderung, die aber keine praktische sein muss.

Am genannten Beispiel des Berliner Bezirks Tempelhof-Schöneberg wird deutlich, wie schnell sich politische Entscheidungen in Bezug auf die Lage einer Immobilie auf deren Marktwert auswirken können. Je nachdem, wie schnell es zum rechtmäßigen Erlass der sozialen Erhaltungsverordnungen für die drei aktuell unter Beobachtung stehenden Gebiete kommt, haben Eigentümer in diesen Kiezen meist noch ein knappes Jahr Zeit, um vorzusorgen und die Teilung zu erwirken. Häufig versuchen die Bezirksverwaltungen, den Vollzug von Teilungsanträgen in Gebieten, in denen es bereits einen Aufstellungsbeschluss gibt, bis zum Abschluss des Verfahrens zum Erlass der sozialen Erhaltungsverordnung zu vertagen. Eigentümer haben aber in der Regel bei rechtzeitiger Einreichung der Teilungserklärung ein Recht darauf, positiven Bescheid zu erhalten. Erste Berliner Bezirke wie Charlottenburg-Wilmersdorf haben diesen Vorbehalt allerdings kürzlich gesetzlich verankert, um auch schon vor Inkrafttreten der Erhaltungsordnung die angestrebten sozialen Ziele zu sichern. Dort gilt also mehr denn je, dass Eigentümer schnell handeln sollten.

In der täglichen Selektion und Prüfung von Liegenschaften zeigt sich vermehrt, dass Immobilieneigentümer noch nicht hinreichend über das Thema Milieuschutz und die damit verbundenen Regularien informiert sind, somit das Potenzial ihrer Objekte nicht ausschöpfen. Eine eventuelle Veränderung der eigenen Lebensumstände oder der Wunsch, sich mit Hilfe des Erlöses aus dem Immobilienverkauf einen Lebenstraum zu erfüllen, bieten Grund genug, rechtzeitig mit der Wertoptimierung des eigenen Objekts zu beginnen. Wie man mit wenig Aufwand einen Antrag auf Teilung stellt und was dabei zu beachten ist, darum geht es im dritten Teil dieser Serie.

Checkliste für Eigentümer

  • Liegt das Objekt in einem sozialen oder städtebaulichen Erhaltungsgebiet?
  • Liegt es in einem Gebiet, das bereits unter Beobachtung steht?
  • Liegen Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbuchblätter für die einzelnen Einheiten vor?
  • Können im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben Mietanpassungen vorgenommen werden?

Schlagworte:
Wertentwicklung,Milieuschutz,Teilungserklärung

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