Im Spiegel der Gerichte
20.01.2017 Ausgabe: 1/17

Urteile zur Jahresabrechnung – ein aktueller Leitfaden für Verwalter

Herausragende und in der Vergangenheit gerne als Highlights bzw. Jahrhundert- und Jahrtausendentscheidungen verbreitete Urteile deutscher Gerichte, vergleichbar dem des BGH vom 4.12.2009 – V ZR 44/09, hat es in den beiden vergangenen Jahren nicht gegeben. Vielmehr werden in aktuellen Richtersprüchen regelmäßig die bereits ergangenen (Grundsatz-)Entscheidungen zitiert.

Dennoch bzw. gerade deshalb sind aktuelle Entscheidungen für die tägliche Arbeit des Verwalters wichtig, sind sie doch Ausdruck einer sich festigenden oder gefestigten Rechtsprechung und bieten dem Verwalter einen verlässlichen Rahmen für die Erstellung der Jahresabrechnungen. Ein Überblick bzw. eine Zusammenstellung in Kurzform:

Inhalt einer Jahresabrechnung

Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) erfassen und auf ihre Plausibilität hin überprüfen zu können. Daher hat eine ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Jahresabrechnung Informationen zu folgenden Punkten und Sachverhalten zu geben:

  • Die Höhe der vom Verwalter für die WEG eingenommenen Mittel und Erträge.
  • Was mit den Mitteln im abzurechnenden Kalenderjahr geschehen ist, inwieweit die Mittel nach den Vorgaben des Wirtschaftsplanes eingesetzt wurden, wie viel Geld ausgegeben wurde und welche Kosten beglichen wurden.
  • Wie sich die Vermögenslage der WEG darstellt und sich die liquiden Mittel vom Jahresbeginn bis zum Jahresende entwickelt haben.
  • Angaben zum Ausgleich des Etats der WEG durch Angabe der Beträge, welche die Wohnungseigentümer nachzuzahlen oder ausgeschüttet zu erhalten haben.
  • Ob dem Verwalter aufgrund der schlüssigen Jahresabrechnung Entlastung erteilt werden kann.

LG Dortmund, Urteil v. 24.11.2015 – 9 S 41/14 und LG Frankfurt a. M., Urteil v. 8.3.2016 – 2-09 S 99/14

Beschluss über die Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich

Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist bedingungsfeindlich (d. h. nicht an Bedingungen geknüpft), und Änderungsvorbehalte führen zur Nichtigkeit, wenn der Beschluss über die Jahresabrechnung unter dem Vorbehalt noch vorzunehmender Änderungen genehmigt wird. Die Beschlussfassung darf inhaltlich nicht unbestimmt sein, weil insbesondere weder ersichtlich ist, welche konkreten Änderungen und welche konkreten Auswirkungen dies auf die Abrechnungssalden hat. Weiterhin muss die Beschlussfassung Angaben zu einer Frist für die Änderung der Abrechnung enthalten, damit der Beginn der Anfechtungsfrist hinsichtlich der Beschlussfassung erkennbar ist.
AG Lüneburg, Urteil v. 29.3.2016 – 39 C 295/15

Ungültigerklärung einzelner Positionen in der Jahresabrechnung

Ein Beschluss über eine Jahresabrechnung ist teilbar i. S. v.  § 139 BGB, wenn dieser nicht lediglich interne Wirkung entfaltet, sondern auf die Begründung, Änderung oder Aufhebung rechtlicher Befugnisse oder Pflichten gerichtet ist und es sich bei den beanstandeten Teilregelungen um rechnerisch selbstständige und abgrenzbare Teile handelt. Der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung bleibt, soweit kein durchgreifender Fehler in der Abrechnung vorliegt, hinsichtlich der Positionen, die nicht fehlerhaft sind, aufrechterhalten. Jedenfalls führt ein Fehler in der Einzelabrechnung nicht zwangsläufig dazu, dass auch die Gesamtabrechnung fehlerhaft ist. Denn Sinn der Gesamtabrechnung ist es, eine Übersicht über die Gesamtkosten der WEG im Abrechnungszeitraum darzustellen.
Aufgrund der Ungültigerklärung einzelner Positionen der Einzelabrechnung ist auch eine Abrechnungsspitze als das Ergebnis dieser Einzelabrechnungen – für alle betroffenen Jahresabrechnungen – für ungültig zu erklären. Einer teilweisen Aufrechterhaltung (§ 139 BGB) der Abrechnungsspitzen – wegen der übrigen Positionen – steht entgegen, dass dies zu einer erheblichen Umgestaltung der Abrechnungen führen würde, wenn nicht ersichtlich ist, dass die Wohnungseigentümer auch bezüglich der Abrechnungsspitzen eine entsprechende „Rumpfabrechnung“ beschlossen haben.
Eine Teilaufrechterhaltung der Abrechnung ohne die Möglichkeit der unmittelbaren Auszahlung (§ 21 Abs. 7 WoEigG) ist jedoch nicht möglich, da dies einen Eingriff in das Selbstverwaltungsrecht der Wohnungseigentümer darstellen würde.
LG Frankfurt, Urteil v. 17.2.2016 – 2-13 S 225/13

Festlegung der Abrechnungsmethode der Heizkosten

Sind die freiliegenden Leitungen der Wärmeversorgung im Gebäude überwiegend ungedämmt, so muss die Eigentümergemeinschaft selbst – nicht der Verwalter – von ihrem Wahlrecht Gebrauch machen und per einfachem Mehrheitsbeschluss festlegen, nach welchem der drei zugelassenen Verfahren gemäß § 7 Abs. 1 S 3 Heiz­kostenV i. V. m. VDI 2077, Beiblatt (Messung der Wärmeabgabe an den Rohren, Bilanzverfahren oder ­rechnerische Ermittlung) die Heizkosten abgerechnet werden sollen.
LG München, Urteil v. 30.11.2015 – 1 S 14998/14 WEG

Verständlichkeit der Jahresabrechnung

Eine Jahresabrechnung muss aus sich selbst heraus verständlich sein. Es reicht nicht aus, dass die intransparent oder gar nicht gesondert aufgeführten Positionen vor der Beschlussfassung schriftlich von der Verwalterin erläutert worden sind. Ist anhand der Abrechnung ein Nachvollzug der rechnerischen Schlüssigkeit nicht möglich, weil die Aufstellung bereits aus sich heraus nicht nachvollziehbar und verständlich ist, ist der eine solche Abrechnung genehmigende Beschluss insgesamt für ungültig zu erklären. Enthält die Jahresabrechnung Positionen wie „Sonstiges – umlegbare Kosten“, „Sonderkosten“, „Sonstiges“ und „Sonderkosten einzelner Nutzer“, ohne dass aus der Abrechnung hervorgeht, um welche Kosten es sich konkret handelt, so widerspricht dies den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
LG Dortmund, Urteil v. 24.11.2015 – 9 S 41/14

Bestimmtheit eines Beschlusses zur Genehmigung der Jahresabrechnung

Voraussetzung eines hinreichend bestimmten Beschlusses über die Jahresabrechnungen ist eine Bezugnahme auf die dem Protokoll anliegende Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen oder zumindest aber eine genaue Bezeichnung des Datums der jeweiligen Gesamt- und Einzelabrechnungen und des abzurechnenden Kalenderjahres. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist nicht hinreichend bestimmt, wenn er nicht auf die beschlossenen Gesamt- und Einzelabrechnungen verweist und somit nicht bereits durch Einblick in die Niederschrift und Beschlusssammlung jedem Wohnungseigentümer, der nicht bei der Beschlussfassung zugegen war, ermöglicht, zu erkennen, was Beschlussgegenstand war. Ein Beschluss über die Jahresabrechnung ist weiterhin nur dann hinreichend bestimmt, wenn sich dem Beschluss zweifelsfrei entnehmen lässt, über welche Jahreseinzel- und Jahresgesamtabrechnung ein Beschluss gefasst wurde. Andernfalls ist die Beschlussfassung aufgrund fehlender Bestimmtheit nichtig.
AG Dortmund, Urteil v. 12.11.2015 – 514 C 71/14

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Schlagworte:
Beschlussfassung,Ungültigerklärung,Heizkosten

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