Immer schön der Reihe nach
05.12.2017 Ausgabe: 8/17

Die Modernisierung im Wohnraummietverhältnis: Was Vermieter berücksichtigen müssen, damit alles rechtens ist.

Mietrechtlich ist in § 555 b BGB klar definiert, welche baulichen Veränderungen in Wohngebäuden als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Sie müssen sich nicht zwingend ausschließlich auf die Wohnung eines Mieters beziehen, sondern können auch das Haus oder das dazugehörige Grundstück betreffen. Was also ist was?

Energetische ­Modernisierung

Zu den Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird, gehören insbesondere die Dämmung von Gebäudeteilen (Dach, oberste Geschossdecke, Fassade, Kellerdecke), der Austausch schlecht isolierter Fenster gegen neue Isolierglasfenster, Maßnahmen zur wesentlichen Verminderung des Energieverlustes der zentralen Heizung- und Warmwasseranlagen.

Reduzierung des Wasserverbrauchs

Maßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Wasser führen, umfassen beispielsweise den Einbau von Wasserzählern, den Austausch von Armaturen, um den Wasserverbrauch zu reduzieren, die Errichtung von Regenwassergewinnungsanlagen, die Brauchwasser sparen.

Erhöhung des Gebrauchswertes

Hier geht es um die objektive Betrachtung: Nicht das subjektive Empfinden oder der Geschmack des Mieters entscheidet, sondern die tatsächliche Verbesserung der Mietsache, die ihren Gebrauchswert erhöht. Dazu zählen beispielsweise der erstmalige Anbau eines Balkons, der Einbau einer Aufzuganlage, die Verbesserung der Elektrizitätsversorgung, der Einbau von Schallschutzfenstern, die Verbesserung des Wohnungszuschnitts, der Belichtung oder Belüftung, der Wasserver- und -entsorgung, der sanitären Einrichtungen sowie der Sicherheit der Wohnung.

Verbesserung der Wohnverhältnisse

Bauliche Maßnahmen zur „Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer“ betreffen den Außenbereich und kommen allen Wohnungen zugute. Hierzu zählen insbesondere der Ein-/Anbau einer Gemeinschaftsantenne/Satellitenempfangsanlage, die Pflanzung von Grünanlagen auf dem Wohngrundstück, die Einrichtung von Kfz- und Fahrrad-Stellplätzen für die Mieter und der Bau von Kinderspielplätzen.

Maßnahmen auf Grund äußerer Umstände

Das Gesetz nennt sie „Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB sind.“ Sie beziehen sich auf Arbeiten, die in Folge einer behördlichen Anordnung oder einer gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen sind, beispielsweise die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern, sofern dies gesetzlich vorgeschrieben ist, oder die Ausstattung mit Erfassungsgeräten für den Wärmeverbrauch, um den Nachweispflichten gemäß der Energieeinsparverordnung ­nachzukommen.

Schaffung neuen Wohnraums

Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, umfassen z. B. den Ausbau des Dachgeschosses, den Aus- bzw. Umbau von Nebenräumen oder bisher nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen zu einer Wohnung oder auch die Erweiterung und Aufstockung von Gebäuden.

Wichtig: die Ankündigung!

Wer eine Modernisierung nach den obigen Definitionen plant, muss dies nach § 555 c Abs. 1 BGB spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich ankündigen. Ein solches Schreiben an die Mieter muss zwingend folgende Punkte enthalten:

  1. Eine Darstellung der Art und des geplanten Umfangs der Arbeiten in wesentlichen Zügen: Die Formulierung „in wesentlichen Zügen“ stellt klar, dass an den Inhalt der Ankündigung, insbesondere hinsichtlich Art und Umfang, keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen. Sinn und Zweck der Mitteilung ist es, dass sich Mieter ein Bild davon machen können, was auf sie zukommt: eventuelle Beeinträchtigungen, Veränderungen der Mietsache. Hier gilt der Grundsatz: Je größer die bauliche Veränderung und die Beeinträchtigung für die Mieter, desto konkreter müssen die Angaben in der Ankündigung sein. Handelt es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen, kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, § 555 c Abs. 3 BGB.
  2. Voraussichtlicher Beginn und Dauer der Arbeiten: Die Ankündigung muss darüber informieren, wann die Arbeiten beginnen, möglichst zu welcher Tageszeit sie durchgeführt und wann sie voraussichtlich beendet sein werden. Geht es um bauliche Maßnahmen außerhalb der Wohnung, die Mieter nur mittelbar beeinträchtigen, reicht es aus, sich dabei auf eine Kalenderwoche zu beziehen. Sind Arbeiten in der Wohnung erforderlich, sodass Handwerkern Zutritt gewährt werden muss, sind die Termine auf den Tag genau mitzuteilen.
  3. Mieterhöhung und Betriebskosten: Sofern nach der Modernisierung eine Mieterhöhung nach § 559 verlangt werden soll, muss die Ankündigung den zu erwartenden Betrag enthalten, zudem die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten, sofern sie sich ändern. Der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung ist bezogen auf die gesamte Wohnung anzugeben, nicht pro Quadratmeter. Auch die Mitteilung einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht. Bei mehreren Modernisierungsmaßnahmen ist die Mieterhöhung für jede einzelne gesondert anzuzeigen. Die Angabe der künftigen Betriebskosten ist auch erforderlich, wenn neue Betriebskostenarten eingeführt werden sollen.
Härteeinwand und Duldungspflicht

Gemäß 555 d Abs. 1 BGB haben Mieter eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden, wenn sie gemäß § 555 c BGB angekündigt wurde. Bedeutet die Modernisierung für einen Mieter, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts eine Härte, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters oder anderer Mieter sowie in Bezug auf Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist, besteht die Duldungsverpflichtung des Mieters nicht. Hier sind die jeweiligen Interessenlagen gegeneinander abzuwägen. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben dabei außer Betracht; sie sind nach § 559 Abs. 4 BGB nur bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigen. Nach § 555 d Abs. 3 BGB haben Mieter dem Vermieter gegenüber schriftlich bis zum Ablauf des Monats, in dem die Modernisierung angekündigt wurde, zu begründen, warum deren Duldung und die voraussichtliche Mieterhöhung für sie eine Härte darstellt. Härtegründe können beispielsweise sein:

  • Schwangerschaft
  • unverhältnismäßig lang andauernde ­Baumaßnahmen
  • Gebrechlichkeit und akute ­Gesundheitsgefährdung
  • Fensteraustausch im Winter
  • schwere Erkrankung

Wird hier die Frist versäumt, sind spätere Härteeinwände grundsätzlich ausgeschlossen – es sei denn, ein Mieter wurde unverschuldet daran gehindert, sie einzuhalten, und teilt dem Vermieter die Gründe der Verzögerung schriftlich mit.
Entsprechend sollen Mieter in der Ankündigung auch auf die Form und Frist des Härteeinwandes hingewiesen werden. Nach § 555 c Abs. 2 BGB i. V. m. § 555 d Abs. 3 S. 1 BGB besteht diese Hinweispflicht. Kommt der Vermieter der ihm obliegenden Hinweispflicht in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nicht nach, muss der Mieter die Monatsfrist und die Textform für die Härteeinwände nicht berücksichtigen.

Muss immer angekündigt werden?

Die Modernisierungsankündigung ist dann entbehrlich, wenn die Arbeiten nicht oder nur unerheblich auf die vermieteten Räume einwirken und auch keine oder lediglich eine unerhebliche Mieterhöhung auslösen. Die Bagatellgrenze liegt hier bei einer Erhöhung um max. fünf Prozent der bisherigen Nettokaltmiete, oder wenn der Vermieter ganz darauf verzichtet.
Maßnahmen mit unerheblicher Einwirkung auf die vermieteten Räume sind Arbeiten außerhalb der Wohnung, die Mieter nicht beeinträchtigen. Auch der Einbau von Heizkostenverteilern zählt dazu. Allerdings macht nicht jede geringfügige Maßnahme die Ankündigung auch entbehrlich. Wie so oft sind hier die Umstände zu berücksichtigen und im Einzelfall abzuwägen.

Foto: © ivector / Shutterstock.com


Schlagworte:
Mietrecht,Ankündigung,Mieterhöhung

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