Keine Frist für Kündigung wegen Zahlungsverzugs
20.01.2017 Ausgabe: 1/17

(BGH; Urteil vom 13.7.2016, Az.: VIII ZR 296/15)

DAS THEMA

Hinsichtlich der Zahlungsverzugskündigung hat der BGH den Vermietern wiederholt den Rücken gestärkt. Folgende Frage war jedoch seit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ungeklärt geblieben: Muss eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs innerhalb einer angemessenen Frist nach § 314 Abs. 3 BGB (eingeführt durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 1.1.2002) erfolgen, oder sind die ­Mietvertragskündigungsvorschriften vorrangig, die seit der Mietrechtsreform im März 2001 gerade keine Frist für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs enthalten? Der BGH hatte anhand des vorliegenden Falles nunmehr Gelegenheit, sich für die vermieterfreundliche Auffassung zu entscheiden. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unterliegt daher keiner gesetzlichen Frist, sondern nur einer Verwirkung aus Treu und Glauben.

DER FALL

Im Musterfall, den der BGH nunmehr entscheiden konnte, hatte die Vermieterin Mietrückstände von Februar und April erst mit Schreiben im August angemahnt. Zwar entschuldigte sich die Mieterin daraufhin, beglich aber die Mietrückstände nicht. Mit Schreiben von Mitte November erklärte die Vermieterin daraufhin die fristlose Kündigung. Erschwerend kam im entschiedenen Fall hinzu, dass die Vermieterin eine ­Kirchengemeinde war, die Mieterin eine ehemalige Arbeitnehmerin dieser Kirche, nämlich die frühere Küsterin.

Der BGH analysiert zunächst die Gesetzgebungsgeschichte und kommt schon damit zum Ergebnis, dass § 314 Abs. 3 BGB, der eine angemessene Frist für den Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung vorsieht, im Mietvertragsrecht nicht anwendbar ist. Der Wortlaut von § 543 BGB, der Grundvorschrift für mietvertragliche Kündigungen ist, enthält gerade keine zeitliche Beschränkung für den Ausspruch einer Kündigung, ebenso wenig § 569 BGB, der die Kündigungsvorschriften für Wohnraum-Mietverträge ergänzt. In den Gesetzesmaterialien der Mietrechtsreform 2001 wurde bewusst davon abgesehen, eine Regelung aufzunehmen, wonach die Kündigung in angemessener Frist zu erfolgen habe. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass die ganz herrschende Rechtsprechung auch schon zu diesem Zeitpunkt forderte, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses verwirkt werden kann, wenn sie längere Zeit verzögert wird. Eine längere Fristsetzung ist in der Regel ein Indiz dafür, dass der Verstoß, welcher der Kündigung zugrunde gelegt wurde, nicht so schwerwiegend ist, dass er eine Kündigung rechtfertigen würde. Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat trotzdem davon abgesehen, eine Frist für Unzumutbarkeit wegen Zahlungsverzugs in die neuen Mietrechtsvorschriften aufzunehmen.

Wie die Gesetzgebungsmaterialien für den – kurze Zeit später eingeführten – § 314 BGB ergeben, sollte dieser an den mietrechtlichen Vorschriften nichts ändern. Vielmehr sollten einzelne Bestimmungen, in denen eine Kündigung aus wichtigem Grund besonders geregelt ist, nicht aufgehoben oder geändert werden, sondern als Spezialgesetze Vorrang haben. Damit ist die allgemeine Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die Kündigungsvorschriften des Mietrechts gerade nicht anwendbar.

Der BGH erkannte des Weiteren den Grundsatz an, dass durch den Zeitablauf eine Verwirkung des Kündigungsrechts nach den Grundsätzen von Treu und Glauben eintreten kann; diese gelten nämlich in allen Rechtsgebieten. Die Verwirkung setzt allerdings ein „Zeitmoment“ wie auch ein „Umstandsmoment“ voraus. Damit ein Recht verwirkt ist, muss der Verpflichtete Anhaltspunkte dafür haben, dass der Berechtigte sein Recht nicht mehr geltend machen will. Die Mieterin müsste also irgendwelche Hinweise der Vermieterin haben, dass diese auf ihr Kündigungsrecht wegen der zwei fehlenden Mietzahlungen verzichten will. Ein solcher Anhaltspunkt ist hier schon deshalb nicht gegeben, da es sich bei der Vermieterin um eine Kirchengemeinde und bei der Mieterin um deren ehemalige Küsterin handelt. Ob das „Zeitmoment“, nämlich das Aufschieben der Mahnung um fünf Monate und das Aufschieben der Kündigung um weitere drei Monate, hierfür ausreicht, hat der BGH daher nicht mehr geprüft. Der BGH weist nur am Rande darauf hin, dass es eigentlich für den Mieter gerade günstig ist, wenn der Vermieter mit dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs etwas wartet und nicht sofort den Mietvertrag beendet, sondern dem Mieter die Möglichkeit zur Nachzahlung gibt.

Verwalter­strategie

Da der BGH hier den Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erleichtert hat, sollte der Verwalter die Zahlungseingänge genau überwachen und vor entsprechenden Mahnungen nicht zurückschrecken. In diesen Mahnungen kann überdies noch klargestellt werden, dass selbst ein weiteres Zuwarten nicht zu einer Verwirkung führt. Reagiert der Mieter auf eine solche Mahnung, bittet etwa um Stundung und erwähnt die Möglichkeit zur Ratenzahlung der rückständigen Beträge, sollte in einer solchen Vereinbarung ebenfalls klargestellt werden, dass auf die außerordentliche Kündigung aus diesen Rückständen gerade nicht verzichtet wird, falls die vereinbarten Raten nicht oder nicht rechtzeitig eingehen.

Foto: © Africa Studio / Shutterstock.com


Schlagworte:
Kündigungsfrist,Zahlungsverzug,Schuldrechtsmodernisierungsgesetz

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