Thesen der ­DDIV-DenkWERKSTATT
20.01.2017 Ausgabe: 1/17

Info:
Der DDIV hatte im Juni 2016 ausgewiesene Praktiker und Wissenschaftler des Wohnungseigentumsrechts zur „DenkWERKSTATT WEG-Reform“ eingeladen und damit eine Diskussion eröffnet, um Inhalte und Zielrichtung einer Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes auszuloten. Im Rahmen des zweitägigen ­Workshops wurde auf Grundlage einer umfangreichen Thesensammlung eine Reihe von Komplexen identifiziert und diskutiert. Auch die Bundesregierung hat zwischenzeitlich den Reformbedarf des Wohnungseigentumsrechts eingeräumt und dabei auf die kommende Legislaturperiode verwiesen (BT-Drs. 18/10256). Um die ­Denkanstöße nunmehr auch in die Öffentlichkeit zu tragen, werden die Thesenpapiere der Teilnehmer in loser Reihenfolge in DDIVaktuell veröffentlicht. Diskutieren Sie gerne mit! Richten Sie Ihre Ideen und Anmerkungen per E-Mail mit  Betreff „WEG-Reform“ an info@ddiv.de


I. Einführung:

Verwaltungsmacht, Innenverhältnis und die WEG-Reform 2007

Die WEG-Reform 2007 hatte es sich auf die Fahnen geschrieben, deutlich zu unterscheiden zwischen der Regelung der Verwaltungsmacht, in der Gesetzesbegründung: „Innenverhältnis“, in § 27 Abs. 1 WEG und der Vertretungsmacht (für die rechtsfähige Gemeinschaft) in § 27 Abs. 3 WEG (BT-Drs. 16/887, S. 70). Die Verwaltungsmacht (Entscheidungsbefugnis) bedeutet im Vergleich zur Vertretungsmacht die maßgebliche Zuweisung von Kompetenzen. Denn eine isolierte Vertretungsmacht berechtigt den Verwalter im Innenverhältnis gegenüber den Eigentümern noch zu nichts. Er müsste die Eigentümer fragen, ob er von der Vertretungsmacht Gebrauch machen darf.

II. Regelungsbedürfnisse

Die Regelung in § 27 Abs. 1 WEG bestimmt durch ihre Nr. 1 Fall 1 im Zusammenspiel mit § 21 Abs. 1 WEG die Verwaltungskompetenz der Eigentümer. Grundsätzlich entscheiden die Eigentümer durch Beschluss (§ 21 Abs. 3 WEG), und der Verwalter hat allein das Beschlossene umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 Fall 1 WEG). Problematisch ist es, die Fälle zu bestimmen, in denen dieser Grundsatz durchbrochen wird; der Verwalter also ohne Beschluss der Eigentümer selbst entscheiden kann. Die Regelung des § 27 Abs. 1 WEG ist insoweit missglückt. Schwäche dieser Regelung ist, dass sie zum einen zu spezielle Regelungen enthält, es insbesondere an einer angemessenen Generalklausel fehlt (dazu 2.), zum anderen die Regelungsbereiche noch auf dem alten Wohnungseigentumsrecht beruhen, ­wichtige Kompetenzbereiche der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft daher nicht hinreichend einbezieht (dazu zunächst 1.).

1. Regelungsbereiche

§ 27 Abs. 1 WEG enthält in den Nr. 4 – 6 recht detaillierte Regelungen zum Umgang mit dem Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG) der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft: Forderungseinzug, Erfüllung von Verbindlichkeiten, Anlage von Geldern. Weitere Regelungen zum Umgang mit dem Verwaltungsvermögen bestehen nicht. Das ist lückenhaft, wenn man bedenkt, dass so bedeutende Gegenstände wie Grundstücke zum Verwaltungsvermögen zählen können (jüngst BGH-Urteil vom 18.3.2016 – V ZR 75/15). Insoweit können sich die gleichen Regelungsbedürfnisse ergeben wie bei gemeinschaftlichem Eigentum.
Die §§ 20 ff. WEG beziehen sich indes dem Wortlaut nach nur auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Diese Regelungslücke hat der Gesetzgeber 2007 bewusst entstehen lassen. Jedenfalls für die Wohnungseigentümer und deren Willensbildung hielt er es nicht für erforderlich, zu unterscheiden, ob die Eigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder in Hinblick auf die Rechtssphäre der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft handeln (BT-Drucks. 16/887, S. 59). Das mag man für die Eigentümer angesichts ihrer umfassenden Befugnisse so sehen. Will man aber die Befugnisse des Wohnungseigentumsverwalters regeln, sollten die unterschiedlichen Regelungsbereiche klarer getrennt werden. So gilt es, neben dem gemeinschaftlichen Eigentum und dem Verwaltungsvermögen auch die Kompetenzen einzubeziehen, die aufgrund von § 10 Abs. 6 S. 3 WEG der rechtsfähigen Gemeinschaft in Hinblick auf gemeinschaftsbezogene oder vergemeinschaftbare Rechte und Pflichten zustehen.

2. Regelungsinhalt

In Hinblick auf diese unterschiedlichen Regelungsbereiche bedarf es einer klaren Weichenstellung, was der Verwalter selbst entscheiden kann und wofür er eine (außerordentliche) Eigentümerversammlung einberufen muss. Bei der Formulierung einer solchen Bestimmung sind die Vielgestaltigkeit und Größenunterschiede von WEG-Anlagen ebenso zu berücksichtigen wie der Umstand, dass den Eigentümern abweichende Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 S. 2 WEG möglich sind.

  • Notkompetenz
    Insoweit bedarf es zunächst einer Eil-, mithin Notfallkompetenz. Schon heute weisen § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG [Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in dringenden Fällen] sowie § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG [Maßnahmen zur Abwendung eines Rechtsnachteils, insbesondere Führung eines Passivprozesses] einen vertretbaren Weg. Freilich schafft die zweite Norm – nimmt man die vom Gesetzgeber so betonte Trennung von Verwaltungsmacht im Innenverhältnis und Vertretungsmacht ernst – nur eine Vertretungsmacht. Eine klarstellende allgemeine Regelung der Notkompetenz ist angezeigt.
  • Generalklausel für unterjährige Maßnahmen
    § 27 WEG räumt dem Verwalter im Zusammenspiel von Abs. 1 Nr. 2 mit Abs. 3 S. 1 Nr. 3 heute darüber hinaus Entscheidungsmacht für „laufende Maßnahmen der erforderlichen Instandhaltung und Instandsetzung“ ein.

Diese Regelung soll „die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft sicherstellen“ (BT-Drucks. 16/887, S. 71). Jedoch ist diese „Generalklausel“ zu eng, weil sie nur Instandhaltungsmaßnahmen am ­gemeinschaftlichen Eigentum in den Blick nimmt. Es sollte daher eine allgemein formulierte Generalklausel geschaffen werden. In dieser Generalklausel sollte die Entscheidungskompetenz des Verwalters davon abhängig gemacht werden, ob der Aufwand einer außerordentlichen Eigentümerversammlung für die in Rede stehende Maßnahme unangemessen hoch ist. Diese Wertung könnte durch ­Regelbeispiele veranschaulicht werden. So ließe sich formulieren:

„Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, unterjährig anstehende Maßnahmen der Verwaltung selbst zu veranlassen, wenn im Verhältnis zu deren Bedeutung und Kosten der Aufwand einer außerordentlichen Eigentümerversammlung unangemessen ist; insbesondere kann er

  • Maßnahmen der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung am gemeinschaftlichen Eigentum und an Gegenständen des Verwaltungsvermögens veranlassen, soweit die Kosten für solche Maßnahmen im Jahr insgesamt die im Wirtschaftsplan für Instandhaltungsmaßnahmen vorgesehene Summe nicht überschreiten,
  • erforderliche Dauerschuldverhältnisse (Versorgungs- und Versicherungsverträge) eingehen, soweit die Vertragslaufzeit 24 Monate nicht übersteigt,
  • Zahlungsansprüche gegen ­Wohnungseigentümer außergerichtlich und gerichtlich beitreiben,
  • Zahlungen und Leistungen bewirken und entgegennehmen,
  • eingenommene Gelder ­verwalten,
  • (…)“
III. Zusammenfassung in Thesen

§ 27 WEG leidet daran, dass die Regelungsbereiche zu eng gefasst sind. Die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft hat neben dem gemeinschaftlichen Eigentum das Verwaltungsvermögen zu verwalten und die Ausübung der ihr nach § 10 Abs. 6 S. 3 WEG zugewiesenen Befugnisse und Pflichten zu organisieren.

Verwaltungsmacht, selbst eine Maßnahme zu veranlassen, muss dem Verwalter in Notsituationen („dringende Maßnahmen“) zustehen. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG ist allerdings zu eng, weil nur auf die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abgestellt wird.

In § 27 Abs. 1 WEG sollte eine Generalklausel (samt Regelbeispielen) aufgenommen werden, die die Macht des Verwalters, unterjährig selbst Maßnahmen zu veranlassen, daran knüpft, dass angesichts der zu treffenden ­Verwaltungsmaßnahme der ­Aufwand für die Durchführung einer ­außerordentlichen Eigentümerversammlung unangemessen hoch wäre.

Foto: © sebra / Shutterstock.com


Schlagworte:
WEG-Recht,WEG-Reform,Verwaltungsmacht

zurück zur Übersicht