Thesen der DDIV-DenkWERKSTATT
20.07.2017 Ausgabe: 5/17

Folge 5: Entstehung und Beendigung der rechtsfähigen Wohnungs­eigentümergemeinschaft – Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums

Wann ist eine Eigentümer­gemeinschaft rechtsfähig?

Das WEG enthält keine Aussage, zu welchem Zeitpunkt die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband entsteht.

  1. Vertragliche Aufteilung (§ 3 WEG): Bei der Erstaufteilung durch Vertrag nach § 3 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem Zeitpunkt, zu dem alle Wohnungseigentumsrechte im Wohnungsgrundbuch eingetragen sind. Damit beginnt auch die Rechtsfähigkeit der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband.
  2. Einseitige Teilung (§ 8 WEG): Bei einer Teilung nach § 8 WEG existiert eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich erst mit der Eigentumsumschreibung des ersten Wohnungseigentums, da für eine Gemeinschaft mindestens zwei verschiedene Eigentümer vorhanden sein müssen (BGH NJW 2008, 2639 Rn. 12). Zu diesem Zeitpunkt beginnt in jedem Fall die Rechtsfähigkeit des Verbandes.
  3. „Werdende“ Wohnungseigentümergemeinschaft: Beim Erwerb eines Wohnungseigentums vom Bauträger wird der Erwerber mit Vorliegen einer gesicherten Rechtsposition als sog. werdender Wohnungseigentümer behandelt (BGH NZM 2016, 266; NJW 2015, 2877 Rn. 5). Auch werdende Wohnungseigentümer müssen in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum Verträge schließen und ein Verwaltungsvermögen ansammeln. Eine Verwaltung ohne Teilnahme am Rechtsverkehr ist nicht möglich (Wenzel NZM 2008, 628). Der (werdende) Verband Wohnungseigentümergemeinschaft ist daher rechtsfähig, soweit es um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geht (BGH NZM 2016, 266 Rn. 8; Hügel ZWE 2010, 123; Wenzel NZM 2008, 628; aA Müller FS Merle, PiG 86 (2010), 258).
  4. Rechtshandlungen vor Beginn der Rechtsfähigkeit: Rechtsfähigkeit kann der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband de lege lata erst mit Beginn ihrer Existenz zukommen, d. h. erst ab Vorliegen einer (zumindest) werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Für den Rechtsverkehr ist es nicht immer eindeutig zu beurteilen, wann der Status eines werdenden Wohnungseigentümers gegeben und damit die Existenz eines handlungsfähigen Verbands Wohnungseigentümergemeinschaft zu bejahen ist.

Schließt der aufteilende Bauträger schon zu einem früheren Zeitpunkt mit Dritten Verträge, z. B. Ver- und Entsorgungsverträge, gelten diese daher nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband nach deren Entstehen einfach fort. Solche Verträge bedürfen vielmehr der ausdrücklichen Überleitung auf den entstandenen Verband. Es erscheint zweifelhaft, ob die Praxis dieser Anforderungen an eine Vertragsüberleitung gerecht wird.

Reformüberlegungen: Die dargestellten Probleme ließen sich vermeiden, wenn der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft schon mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher entstehen würde. Unser Rechtssystem kennt auch in anderen Bereichen (GmbH; AG) die Figur der Einmanngesellschaft. Die Vor- und Nachteile einer solchen Lösung für das WEG sollten näher diskutiert werden.

Vereinbarungen mit Wirkung auf das Sondereigentum

Mit der Eintragung einer Vereinbarung in das Grundbuch wird diese gem. § 5 Abs. 4 S. 1 WEG zum Inhalt des Sondereigentums und gestaltet die mit ihm zusammenhängenden Rechte und Pflichten sämtlicher Wohnungseigentümer und damit im Ergebnis ein dingliches Recht aus. Dies ­rechtfertigt auch die analoge Anwendung der §§ 893, 892 BGB für verdinglichte Vereinbarungen. Der gute Glaube an im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen ist daher bei einem rechtsgeschäftlichen Erwerb von Wohnungseigentum geschützt (BGH NJW 2007, 3204 Rn. 22). Insbesondere der gutgläubige Erwerb von Sondernutzungsrechten ist daher möglich.

Diese Grundidee des WEG ist durch dessen Reform im Jahr 2007 teilweise ausgehöhlt worden. Besonderes virulent wird dieses Problem bei der Frage nach dem Umgang mit den sog. Öffnungsklauseln. Die Gestaltungsautonomie erlaubt es den Wohnungseigentümern, eine Vereinbarung in die Gemeinschaftsordnung aufzunehmen, wonach diese allgemein oder in bestimmten Fällen nicht durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer, sondern mit der (qualifizierten) Mehrheit der Wohnungseigentümer geändert werden kann (BGH NJW 1985, 2832).

Der Anwendungsbereich einer Öffnungsklausel hängt von ihrem Inhalt ab. Möglich sind spezielle Öffnungsklauseln nur für bestimmte Regelungsbereiche. Zulässig sind auch allgemeine Öffnungsklauseln, die alle Gegenstände erfassen, die im Übrigen zu vereinbaren oder allstimmig (§ 22 Abs. 1 WEG) bzw. mit einem gesetzlich angeordneten Quorum zu beschließen wären. Eine allgemeine Öffnungsklausel erlaubt es auch, ein Sondernutzungsrecht zu begründen (Gaier ZWE 2005, 40; Wenzel ZNotP 2004, 171; Häublein, Sondernutzungsrechte, 215  ff.; Hügel DNotZ 2001, 183; aA OLG Köln ZMR 1998, 373; Schneider NotBZ 2008, 449; Becker ZWE 2002, 345).

Nach herrschender Meinung bedürfen Mehrheitsentscheidungen auf Grundlage solcher Öffnungsklauseln zur Wirkung gegen Sondernachfolger nicht der Eintragung in das Grundbuch (OLG München NJW 2010, 450; Armbrüster ZWE 2013, 243; Müller ZMR 2011, 105; Schneider NotBZ 2008, 447; aA Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, § 3 Rn. 143; Rapp DNotZ 2009, 342; Böttcher Rpfleger 2009, 196). Dies gilt auch für solchermaßen „beschlossene“ Sondernutzungsrechte.

Ungeklärt ist vor diesem Hintergrund die Übertragung „beschlossener“ Sondernutzungsrechte. Die Übertragung von „verdinglichten“ Sondernutzungsrechten erfolgt als Inhaltsänderung des Sondereigentums nach den Bestimmungen der §§ 877, 873 BGB, Einigung und Eintragung im Grundbuch. Dies kann für die Übertragung eines beschlossenen Sondernutzungsrechts nicht gelten. Fraglich ist schon die Komplettübertragbarkeit einer aus einem Beschluss abgeleiteten Rechtsposition, d. h. der Austausch des durch den Beschluss begünstigten Wohnungseigentümers. Zwar kann der aus dem Beschluss resultierende Nutzungsanspruch des berechtigten Wohnungseigentümers abgetreten werden. Dies ist aber nur eine zweiseitige Regelung zwischen Veräußerer und Erwerber, die ihrer Qualität nach keine Bedeutung gegenüber den anderen Wohnungseigentümern entfalten kann. In jedem Fall ist eine Absicherung des Erwerbers in Hinblick auf Existenz und Umfang des zu erwerbenden Sondernutzungsrechts nicht möglich.

Reformüberlegungen: Sinnvoll erscheint es, zur Rechtslage vor der WEG-Reform zurückzukehren und alle (materiell-rechtlichen) Vereinbarungen zur Wirkung gegen Sondernachfolger von der Eintragung im Grundbuch abhängig zu machen. Nur dies gewährleistet ein widerspruchsfreies System und ein in der Vertragsgestaltung sicher umsetzbares Recht.

Hiergegen wird vorgebracht, die Eintragung einer Vereinbarung im Grundbuch bedürfe der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer und sei deshalb bei größeren Anlagen nicht umsetzbar. Dies ist zutreffend und sorgt auch im Übrigen dafür, dass abändernde Vereinbarungen meist nicht verdinglicht werden und damit vom Untergang bedroht sind. Dieses Problem ließe sich dadurch lösen, dass eine neue Vertretungsmacht des Verwalters für solche Grundbuchbewilligungen in § 27 Abs. 2 WEG aufgenommen wird. Die Gebühren für eine durch eine Person vorgenommene Unterschriftsbeglaubigung wären verschwindend gering und würden durch die mit der Grundbucheintragung verbesserte Rechtslage mehr als aufgewogen.

Info

Der DDIV hatte im Juni 2016 ausgewiesene Praktiker und Wissenschaftler des Wohnungseigentumsrechts zur „DenkWERKSTATT WEG-Reform“ eingeladen und damit eine Diskussion eröffnet, um Inhalte und Zielrichtung einer Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auszuloten. Im Rahmen des zweitägigen Workshops wurde auf Grundlage einer umfangreichen Thesensammlung eine Reihe von Komplexen identifiziert und diskutiert. Auch die Bundesregierung hat zwischenzeitlich den Reformbedarf des Wohnungseigentumsrechts eingeräumt und dabei auf die kommende Legislaturperiode verwiesen (BT-Drs. 18/10256). Um die Denkanstöße nunmehr auch in die Öffentlichkeit zu tragen, werden die Thesenpapiere der Teilnehmer in loser Reihenfolge in DDIVaktuell veröffentlicht. Diskutieren Sie gerne mit! Richten Sie Ihre Ideen und Anmerkungen per E-Mail mit Betreff „WEG-Reform“ an info@ddiv.de

Foto: © hanohiki / Shutterstock.com


Schlagworte:
WEG-Reform,Wohnungseigentümergemeinschaft,Rechtsfähigkeit

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