Thesen der­ DDIV-DenkWERKSTATT
19.10.2017 Ausgabe: 7/17

Folge 7: Die vermietete Eigentumswohnung; Beschlussfassung bei doppelt qualifizierten Mehrheitsanforderungen

Info

Der DDIV hatte im Juni 2016 ausgewiesene Praktiker und Wissenschaftler des Wohnungseigentumsrechts zur „DenkWERKSTATT WEG-Reform“ eingeladen und damit eine Diskussion eröffnet, um Inhalte und Zielrichtung einer Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auszuloten. Im Rahmen des zweitägigen Workshops wurde auf Grundlage einer umfangreichen Thesensammlung eine Reihe von Komplexen identifiziert und diskutiert. Auch die Bundesregierung hat zwischenzeitlich den Reformbedarf des Wohnungseigentumsrechts eingeräumt und dabei auf die kommende Legislaturperiode verwiesen (BT-Drs. 18/10256). Um die Denkanstöße nunmehr auch in die Öffentlichkeit zu tragen, werden die Thesenpapiere der Teilnehmer in loser Reihenfolge in DDIVaktuell veröffentlicht. Diskutieren Sie gerne mit! Richten Sie Ihre Ideen und Anmerkungen per E-Mail mit Betreff „WEG-Reform“ an ­info@ddiv.de

Vorschlag zur Änderung des ­Mietrechts bei vermietetem ­Wohnungseigentum
Das Problem mangelnder Abstimmung von BGB und WEG: Es kann als nahezu unbestritten gelten, dass zwischen dem Wohnungseigentums- und dem Mietrecht Abstimmungsbedarf besteht, der eine Ergänzung vor allem der mietrechtlichen Vorschriften erforderlich macht. Dies betrifft neben der Abrechnung/Kostenverteilung, für die WEG und BGB unterschiedliche Maßstäbe vorgeben, vor allem den Umfang und die Regelung des Gebrauchs der Liegenschaft durch Wohnungseigentümer und Mieter. Hinzu kommen Defizite des geltenden Rechts in Bezug auf Fälle, in denen Mietwohnungen in Eigentum nach dem WEG umgewandelt werden.

Die Lösung dieser Probleme kann nicht darin liegen, Vermieter auf die Möglichkeit zu verweisen, Divergenzen der beiden Rechtsgebiete durch vertragliche Regelungen zu überwinden. Das ist volkswirtschaftlich ineffizient und überfordert insbesondere nicht unternehmerisch tätige Vermieter, mithin Verbraucher. Außerdem ist bei vielen Vertragsbestimmungen vollkommen offen, ob sie der Inhaltskontrolle am Maßstab der regelmäßig geltenden §§ 307 ff. BGB (AGB-Recht) standhalten würden. Hier sollte der Gesetzgeber für Klarheit sorgen und im Mietrecht Rücksicht auf die Besonderheiten vermieteten Wohnungseigentums nehmen.

Reformvorschläge

Folgende Eckpunkte seien hier erwähnt (ausführlich: Häublein, NZM 2014, 97 ff.):

  1. Wird nach Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum neu begründet und an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber des Wohnraums in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Erstreckt sich das Mietverhältnis auf im Sondereigentum stehende Räume, die keine Wohnräume sind, oder auf Sondernutzungsflächen, müssen auch deren Erwerber in den Mietvertrag eintreten, wobei im Verhältnis zum Mieter der Eigentümer des vermieteten Wohnraums im Zweifel als ermächtigt gelten muss, für alle Vermieter zu handeln, damit der Mieter einen klaren Ansprechpartner hat. Der Mieter kann von allen Wohnungseigentümern Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen und Ansprüche, die der Verwirklichung des vertragsgemäßen Gebrauchs dienen, auch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen, soweit diese wohnungseigentumsrechtlich in deren Zuständigkeit fallen.
  2. Sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist, sollte der Mieter grundsätzlich verpflichtet sein, von der Mietsache nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, die den Vorgaben des § 14 WEG sowie den gebrauchsregelnden Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer entspricht. Allerdings muss es hier Grenzen geben, sofern die Gebrauchsbeschränkung für den Mieter zu einer unzumutbaren Härte führt. Insbesondere ist zu berücksichtigen, ob der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags Kenntnis von der Gebrauchsbeschränkung hatte. Der Vermieter muss den Mieter auf solche Beschränkungen hinweisen. Ein Vermieter, der bestehende Gebrauchsregelungen der Wohnungseigentümer weder kannte noch kennen musste, kann diesen Hinweis nachträglich vornehmen, was insbesondere dann wichtig ist, wenn die Eigentümer nach Abschluss des Mietvertrages neue gebrauchsregelnde Beschlüsse fassen.
  3. Betriebskosten sollten abweichend von § 556a Abs. 1 S. 1 BGB im Zweifel nach den Maßstäben umzulegen sein, die unter den Wohnungseigentümern gelten. Der Vermieter muss den Mieter bei Vertragsschluss über den geltenden Umlageschlüssel informieren, wobei die Übergabe einer zurückliegenden Abrechnung i. d. R. genügt. Ausnahmen hiervon scheinen aber möglich, nachdem der BGH Ende 2014 entschieden hat, dass anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters vereinbart werden kann (Urt. v. 5.11.2014 – VIII ZR 257/13). Ändern die Wohnungseigentümer den Verteilungsmaßstab, muss der Vermieter den Mietvertrag anpassen können, wobei der Mieter aber eine Widerspruchsmöglichkeit haben sollte, wenn die Änderung das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt oder sonst eine ungerechtfertigte Härte bedeuten würde.

Vorschlag zur Einführung eines nachträglichen Zustimmungs­verfahrens bei Beschlüssen mit doppelt qualifizierter Mehrheit

Das Problem mangelnder Versammlungspräsenz: Durch Einführung von § 22 Abs. 2 WEG wollte der Gesetzgeber einer Mehrheit die Möglichkeit geben, die Wohnanlage an den technischen Fortschritt und gewandelte Bedürfnisse anzupassen. Zur dabei gefundenen Kompromisslösung gehört das Erfordernis einer doppelt qualifizierten Mehrheit. An diese wird auch in § 16 Abs. 4 WEG angeknüpft, der im Einzelfall einen Beschluss über die Verteilung der Kosten von Baumaßnahmen ermöglicht. Der Einzelne soll sich nur dem Willen der „ganz überwiegenden Mehrheit“ beugen müssen.

Es hat sich gezeigt, dass die erforderliche Versammlungspräsenz (drei Viertel aller vorhandenen Stimmen) oft nicht erreicht wird. Der Versammlungsleiter weiß in solchen Fällen bereits vor der Abstimmung, dass kein positiver Beschluss zustande kommen kann. Die beiden 2007 geschaffenen Beschlusstatbestände werden in ihrer praktischen Bedeutung, die u. a. die energetische Modernisierung betrifft, dadurch stark beschränkt und drohen leerzulaufen.

Darauf kann man zum einen durch Herabsetzung des Quorums reagieren, was etwa für besonders drängend erscheinende Maßnahmen zur Herstellung von Barrierefreiheit oder der energetischen Modernisierung nahe liegt. Man kann aber auch über Alternativen bei der Willensbildung nachdenken.

Reformvorschläge

Dazu soll der durch das österreichische WEG inspirierte (s. Häublein, ZWE 2013, 12 ff.) Vorschlag über ein nachträgliches Zustimmungsverfahren (§ 23a WEG – neu) beitragen:

  1. In Ergänzung der in § 23 Abs. 1 und 3 vorgesehenen Beschlussverfahren findet bei Beschlüssen nach § 16 Abs. 4 und § 22 Abs. 2 nach Maßgabe der folgenden Bestimmungen das nachträgliche Zustimmungsverfahren statt, sofern nicht im Einzelfall der Ausschluss dieses Verfahrens durch Stimmenmehrheit beschlossen wird. Durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer können die nachfolgenden Bestimmungen nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
  2. Ergibt eine Abstimmung nach § 16 Abs. 4 oder § 22 Abs. 2 nicht die erforderliche Mehrheit für den Beschlussantrag, so hat der Versammlungsleiter die bei der Versammlung nicht erschienenen oder sich der Stimme enthaltenden Wohnungseigentümer unverzüglich nach Versammlungsende unter Übersendung des Beschlussantrages in Textform aufzufordern, ihm gegenüber schriftlich ihre Stimme abzugeben. Dies gilt nicht, sofern mehr als ein Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 oder die Hälfte der Miteigentumsanteile gegen den Beschlussantrag gestimmt haben.
  3. Die Zustimmung zum Beschluss kann nur bis zum Ablauf von zwei Wochen nach Absendung der Aufforderung dem Versammlungsleiter gegenüber erklärt werden; nach Ablauf der Frist gilt die Zustimmung als verweigert. Hierauf hat der Versammlungsleiter bei Übersendung des Beschlussantrages hinzuweisen. Sofern besondere Gründe für eine Verlängerung der Frist vorliegen, kann der Versammlungsleiter diese auf bis zu einen Monat angemessen verlängern.
  4. Die Stimme wird nicht wirksam, wenn dem Versammlungsleiter vorher oder gleichzeitig ein schriftlicher Widerruf zugeht.


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Schlagworte:
WEG-Reform,Mietrecht,WEG-Beschlussfassung

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