Belegkontrolle vor Datenschutz?
22.01.2018 Ausgabe: 1/18

Was gilt für die Hausgeldabrechnung: Wer darf Einsicht in wessen Unterlagen nehmen?

Jeder, der Einnahmen und Ausgaben von einem anderen verwalten lässt, kann von diesem Rechenschaft darüber verlangen und muss nicht darauf vertrauen, dass schon alles seine Ordnung hat. Das gilt auch im Verhältnis des Wohnungseigentümers zum Verwalter. Viele Verwalter zögern allerdings, wenn es darum geht, einem Wohnungseigentümer die Abrechnungen anderer Miteigentümer vorzulegen oder die Ablesewerte aus der Heiz- und Wasserkostenabrechnung so zu offenbaren, dass der Eigentümer auch die Verbrauchswerte der anderen Eigentümer zu sehen bekommt. Sie fragen sich, ob sie damit gegen Datenschutzverpflichtungen verstoßen.

Was ist der Hintergrund der ­Datenschutzanforderungen?

Ursprung der Datenschutzbestimmungen ist das Recht auf informationelle Selbstbestimmung des Einzelnen, das im Grundgesetz zwar nicht ausdrücklich geregelt ist, aber als Ausprägung des von Art. 2 GG geschützten Rechts auf freie Entfaltung der Persönlichkeit entwickelt wurde. Der Umgang mit personenbezogenen Daten durch nicht-öffentliche Stellen, d. h. durch andere Stellen als Behörden, ist insbesondere in den §§ 28 und 29 des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG) geregelt. Das Gesetz gilt in der bestehenden Version noch bis zum 24. Mai 2018. Ab dem 25. Mai 2018 tritt – gleichzeitig mit der Europäischen Datenschutzgrundverordnung – eine geänderte Fassung in Kraft. Da jedoch das deutsche Datenschutzrecht im europäischen Vergleich bereits einen hohen Schutzumfang bietet, wird sich durch die Neufassung inhaltlich nicht vieles ändern (wohl aber hinsichtlich formeller Anforderungen wie z. B. in Bezug auf Dokumentationspflichten).

Sind Abrechnungsdaten personenbezogene Daten?

Nach der gesetzlichen Definition (§ 3 Abs. 1 BDSG) sind personenbezogene Daten „Einzelangaben über persönliche oder sachliche Verhältnisse einer bestimmten oder bestimmbaren natürlichen Person“. Damit sind alle Informationen umfasst, die über eine Person etwas aussagen, z. B. Name, Adresse, E-Mailadresse, Bankverbindungen, die persönliche IP-Adresse etc. Einige der in den Wohngeldabrechnungen enthaltenen Angaben über die Miteigentümer, wie der vollständige Name und die Anschrift, sind den Miteigentümern ohnehin bekannt. Dies gilt auch für die Miteigentumsanteile und Flächenangaben zu jeder Wohnung.

Bezüglich der in jedem Jahr ermittelten Verbrauchswerte für Heizungs- und Wasserverbrauch könnte man sich durchaus die Frage stellen, ob es überhaupt personenbezogene Daten sind, zumindest, wenn in einer Wohnung ständig mehr als eine Person wohnt. Die Verbrauchswerte werden für die Wohnung erhoben; wer von vier Familienmitgliedern wann welchen Verbrauch verursacht hat, lässt sich rückblickend aus dem für das gesamte Jahr ermittelten Verbrauch, der in der Abrechnung nur mit einer Summe der Werte zusammengefasst ist, nicht zuordnen. Das Landgericht Dortmund hat im Jahr 2014 geurteilt, dass Verbrauchswerte zu den personenbezogenen Daten zählen, sich dabei aber nicht näher mit dieser Problematik auseinandergesetzt (LG Dortmund, WuM 2015, S.115). Im Folgenden wird jedoch unterstellt, dass es sich um personenbezogene Daten handelt.

Recht zur Weitergabe der Daten?

§ 28 BDSG regelt, dass das Erheben, Speichern, Verändern und Übermitteln personenbezogener Daten […] zulässig ist, […] wenn es der Zweckbestimmung eines Vertragsverhältnisses oder vertragsähnlichen Vertrauensverhältnisses mit dem Betroffenen dient.

Dies ist in Ansehung der Wohnungseigentümer untereinander gegeben. Die Wohnungseigentümer verbindet ein Vertragsverhältnis, das durch die Teilungserklärung und die ergänzenden gesetzlichen Regelungen ausgestaltet ist. Dazu zählt – unter anderem – die HeizkostenVO, die verlangt, dass auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft die Wärmekosten teilweise verbrauchsabhängig verteilt werden. Die Verbrauchseinheiten für jede Wohnung sind deshalb notwendiger Bestandteil jeder Abrechnung.

Um diese Rechnungslegung kontrollieren zu können, hat ein Wohnungseigentümer Anspruch auf Einsicht in die Buchungsunterlagen und die Saldenlisten bezüglich der Einnahmen und Ausgaben für den betreffenden Zeitraum (h. M.; BGH Wohnungseigentümer 2011, 61 – 63 BayObLG NJW-RR 2000, 1466; Merle in Bärmann/Pick/Merle § 28 Rn. 92 m.w.N.). Die Verpflichtung des Verwalters, Einsichtnahme zu gewähren, ergibt sich aus § 28 Abs. 3 WEG, §§ 675, 666 BGB in Verbindung mit § 259 BGB und dem Verwaltervertrag (OLG München ZMR 2006, 881 – 883). Die Heiz- und auch die Wasserkostenabrechnung ist – anders als die persönliche Stromrechnung, die als Tarifrechnung den individuellen Verbrauch nach vorher bekannten Tarifpreisen abrechnet – eine Verhältnisverteilung, bei welcher ein falscher Wert für eine Wohnung die gesamte Kostenverteilung beeinflusst: Werden einer Wohnung zu geringe Kosten zugerechnet, wird der Fehlbetrag, da alle Kosten verteilt werden, zwangsläufig von den anderen getragen. Ohne Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der anderen kann der Eigentümer nicht prüfen, ob diese richtig addiert wurden oder ob sonstige Unregelmäßigkeiten vorliegen (LG Berlin, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 2014, 28). Da die Einsichtnahme auch der Überprüfung der Verwaltertätigkeit dient, besteht das Einsichtsrecht nach der bestandskräftigen Genehmigung der Abrechnung und nach der Entlastung des Verwalters fort. Die Grenze zieht hier nur das allgemeine Rechtsmissbrauchs- und Schikaneverbot, das es verbietet, eigene Rechte nur auszuüben, um anderen zu schaden. Dies wäre etwa gegeben, wenn ein Eigentümer ohne Grund mehrfach hintereinander Einsicht in dieselben Belege fordern würde.

Im Übrigen geht die Pflicht, Rechenschaft über abzurechnende Beträge zu geben, auch an anderer Stelle dem Datenschutz vor: Mieter oder Eigentümer können zum Beispiel auch den Dienstvertrag des Hauswarts einsehen, in dem dessen persönliche Daten wie z. B. Wohnort, Geburtsdatum und Höhe des Gehalts enthalten sind (LG Berlin, Grundeigentum 2006, 849).

Einsichtsrecht auch für den Mieter einer Eigentumswohnung?

Die Betriebskosten „verwaltet“ der Vermieter – so wird es rechtlich gesehen – für seine Mieter, denn er darf mit der Betriebskostenumlage keine Erträge erwirtschaften und nur die Kosten verteilen, die ihm tatsächlich entstanden sind. Von der Rechtsprechung wird deshalb nach § 259 BGB auch dem Mieter in Bezug auf die Abrechnungsunterlagen für die Betriebskosten ein Prüfungsrecht zugestanden. Mehr noch: Der Mieter kann die meisten möglichen Einwendungen gegen die Abrechnung nicht mit Erfolg geltend machen, wenn er nicht zuvor von seinem Recht Gebrauch gemacht hat, die Abrechnungsunterlagen einzusehen. Ob dies zur Folge hat, dass auch der Mieter einer Eigentumswohnung die Einzelbelege der anderen Wohnungseigentümer einsehen dürfte, ist umstritten: Das LG Frankfurt/Main bejaht dies (WuM 1997, 52), gegensätzlich entschied das LG Mannheim (Urt. Vom 16.8.1995 – 4 S 47/95, siehe juris).

Foto: © Marie Maerz / Shutterstock.com


Schlagworte:
Belegeinsicht,Datenschutz,Einsichtsrecht

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