Bis zur letzten Minute verhandelt
29.11.2018 Ausgabe: 8/18

Die Beschlüsse der Bundesregierung zum Wohngipfel soll die angespannte Wohnraumsituation in Deutschland entlasten.

Zum Wohngipfel am 21. September 2018 kamen mehr als 100 Vertreter von Bund, Ländern, Kommunen, Bau- und Immobilienwirtschaft, Deutschem Mieterbund und Gewerkschaften ins Kanzleramt. Die gemeinsame Absicht: die Rahmenbedingungen für den Neubau verbessern und mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Staatssekretär Gunther Adler im Interview über die Ergebnisse, weitere Aussichten und die Auswirkungen für die Verwalterbranche.

Herr Adler, als Baustaatssekretär lag der Wohngipfel in Ihrer Verantwortung. Was war für Sie im Vorfeld die größte Herausforderung, und mit welchem Ergebnis haben Sie gerechnet?

Die größte Herausforderung war sicherlich die Abstimmung eines so umfassenden Maßnahmenpakets, wie wir es auf dem Wohngipfel am 21. September 2018 im Bundeskanzleramt vereinbart haben. Hier waren alle Beteiligten gefordert: Die Bundesressorts, die Länder, wie auch die kommunalen Spitzenverbände. Ich übertreibe nicht, wenn ich sage, dass wir bis zur allerletzten Minute verhandelt haben. Ein so breit abgestimmtes und gleichzeitig konkretes Maßnahmenpaket hat es meines Wissens in der Wohnungspolitik noch nicht gegeben. Denn in der Wohnungspolitik kann man nur im gemeinsamen Schulterschluss vorankommen. Das gilt für Maßnahmen zur Baulandmobilisierung und Baukostensenkung genauso wie für Fördermaßnahmen.

Im Eckpunktepapier zum Wohngipfel unterstreicht die Bundesregierung ihr Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen bis 2021. Welche Stellschrauben sind hierbei für Sie die wichtigsten?

Die auf dem Wohngipfel vereinbarten Maßnahmen entfalten ihre Wirkung auf die Neubautätigkeit gewissermaßen als Gesamtpaket. Sie verstärken sich in wesentlichen Teilen gegenseitig. Mit der Stärkung des sozialen Wohnungsbaus, dem Baukindergeld, der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau und einer Städtebauförderung auf Rekordniveau bilden wir einen echten Investitionsschwerpunkt im Bundeshaushalt. Diese investiven Impulse werden quasi von komplementären Maßnahmen zur Baulandmobilisierung, zur Baukostensenkung oder zum Kapazitätsaufbau im Baugewerbe flankiert. Es handelt sich also nicht um einzelne Stellschrauben, sondern vielmehr um ein Ineinandergreifen einzelner ­Maßnahmen.

Die Länder haben ihre Bereitschaft signalisiert, an einer gemeinsamen Musterbauordnung mitzuarbeiten. Wann rechnen Sie mit ihrer Fertigstellung?

Da liegt der Ball ganz klar bei den Ländern. Ich habe schon immer gesagt: Für das bezahlbare Wohnen und Bauen bedarf es einer stärkeren Harmonisierung der Landesbauordnungen. Als Richtschnur dient dabei die Musterbauordnung, die in den Gremien der Bauministerkonferenz und unter Beteiligung des Bundes erarbeitet und kontinuierlich weiterentwickelt wird. Die eigentliche Hauptaufgabe ist es nun, die 16 Landesbauordnungen, die sich sowohl untereinander als auch von der Musterbauordnung in einer ganzen Reihe von Details unterscheiden, gewissermaßen auf einen Nenner zu bringen. Dazu sind Änderungen in zahlreichen Landesbauordnungen erforderlich. Ein solcher Prozess kann und muss in den Ländern nun Schritt für Schritt umgesetzt werden.

Laut Eckpunktepapier will die Bundesregierung die Maklergebühren als Stellschraube nutzen, um die Erwerbsnebenkosten für selbstgenutzten Wohnraum zu senken. Ist dies aus Ihrer Sicht mit der Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienkauf möglich, die die Bundeskanzlerin auf dem Wohngipfel angesprochen hat?

In der Tat sind Maklerkosten, die sich zum Teil auf über sieben Prozent des Kaufpreises belaufen können, häufig eine zusätzliche Hürde beim Erwerb von Wohneigentum. Im Rahmen des Wohngipfels haben wir daher vereinbart, eine Senkung der Kosten für den Erwerb selbstgenutzten Wohnraums bei den Maklerprovisionen anzustreben. Ob das mit der Übertragung des sogenannten Bestellerprinzips, wie es für die Vermittlung von Mietwohnungen gilt, oder auf andere Art und Weise bewirkt werden kann und soll, muss noch geprüft werden. In die Prüfung werden wir auch die Auswirkungen auf die Kaufpreise, mögliche Kostensenkungspotenziale beim Vertrieb von Wohnimmobilien sowie weitere Vor- und Nachteile für private Käufer und Verkäufer einbeziehen. 

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll künftig erschwert werden. Was hat zu diesem Schritt geführt? Schließlich sind am Markt keine Schwierigkeiten durch derartige Umwandlungen zu registrieren, insbesondere da viele Mieter ihr Vorkaufsrecht nutzen.

Es gibt Konstellationen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen und ihre Veräußerung völlig konfliktfrei abgewickelt werden, etwa, weil der Mieter ein Interesse daran hat, die von ihm genutzte Wohnung zu erwerben und auch über die nötigen Mittel hierfür verfügt. Wir beobachten aber auch eine steigende Angst vor Verdrängung, wenn es an die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht. Das Risiko einer Eigenbedarfskündigung ist bei der Veräußerung an einen Eigentümer, der selbst einziehen möchte, naturgemäß erheblich höher als bei einer Wohnungsbaugesellschaft mit einer Vielzahl von Wohnungen. Deswegen haben wir es uns als Bundesregierung auf die Fahne geschrieben, gerade in Wohnungsmärkten, in denen es schwer ist, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, Mieter besser als bisher vor den Folgen einer Umwandlung ihrer Miet- in eine Eigentumswohnung zu schützen.

Seit dem 18. September – und damit pünktlich zum Wohngipfel – kann bei der KfW das neu eingeführte Baukindergeld beantragt werden. Allein in der ersten Woche gingen bereits über 10 000 Anträge ein. Haben Sie mit einer derartigen Resonanz gerechnet, und wird das Budget für alle Anträge reichen?

Ich freue mich darüber, dass das Programm so gut angelaufen ist. Rund 25 000 Anträge im ersten Monat seit Programmstart belegen doch, dass wir offensichtlich den richtigen Nerv getroffen haben. Mit dem Baukindergeld haben wir einen wichtigen Impuls für die Stärkung der Wohneigentumsbildung für Familien gesetzt. Zudem zeigen die Zahlen, dass gerade in den Flächenbundesländern, also besonders im ländlichen Raum, das Baukindergeld sehr gut nachgefragt wird. Wir leisten damit also auch einen Beitrag für die Förderung gleichwertiger Lebensverhältnisse in Deutschland.

Und was die Mittel angeht: Die bisherigen Planungen sehen für das Baukindergeld ­Programmmittel in Höhe von 9,9 Milliarden Euro für die Jahre 2018 bis 2020 vor. Damit können nach den bisherigen Schätzungen rund 558 000 Familien ­Baukindergeld ­erhalten.

Einige Marktakteure fordern den verstärkten Ausbau von Dachgeschossen, in dem sie großes Potenzial für den Wohnungsneubau sehen. Der DDIV teilt diese Auffassung – doch es bestehen aus unserer Sicht erhebliche Schwierigkeiten, den Ausbau mit dem aktuellen Wohnungseigentumsgesetz umzusetzen. Sehen Sie hier in absehbarer Zeit eine Lösung?

Meines Erachtens birgt der Ausbau von Dachgeschossen in jedem Fall ein großes Potenzial für die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum. Ich bin daher froh, dass es uns gelungen ist, den Dachausbau in den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus einzubeziehen. Wahr ist aber auch, dass Aufstockungen und Ausbauten in der Umsetzung häufig nicht einfach zu bewerkstelligen sind. Und damit meine ich nicht nur Probleme in technischer Hinsicht, wie der Statik und des Brandschutzes, sondern auch rechtlicher Art. Beispielsweise im Falle des Wohnungseigentums, wo nicht nur ein Einzelner, sondern eine Vielzahl von Eigentümern zu entscheiden hat. Naturgemäß prallen hier verschiedene Interessen aufeinander. Die Eigentümer sind unterschiedlich stark von den Maßnahmen betroffen. Da können ausgewogene tragfähige Lösungen nur im konkreten Einzelfall und mitunter nach langen Verhandlungen gefunden werden.

Nach Gründung der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur WEG-Reform signalisierte BMJV-Staatssekretär Gerd Billen dem DDIV die Bereitschaft des Ministeriums, an einer umfassenden Novelle mitzuwirken. Wird sich auch das BMI bei der Anpassung aktiv einbringen, um beispielsweise bessere Rahmenbedingungen für werdende Eigentümergemeinschaften zu ermöglichen?

Der Koalitionsvertrag enthält an zwei Stellen Vereinbarungen zum Wohnungseigentumsgesetz: beim Einbau von Ladestellen für Elektrofahrzeuge und bei der Harmonisierung mit dem Mietrecht. Bei Letzterem, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen, insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern. Zur Umsetzung dieser Anliegen liegen mittlerweile jeweils ein Diskussionsentwurf des BMJV und des Bayerischen Justizministeriums vor, die in besagter Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes diskutiert und zu einem Gesetzentwurf weiterentwickelt werden sollen. Natürlich werden wir uns nicht verschließen, wenn es gelingen sollte, bei der Gelegenheit der anstehenden Novellierung noch andere Probleme zu lösen. Für mich hat allerdings die Umsetzung der im Koalitionsvertrag vereinbarten Punkte Vorrang. Wir sollten hier Fortschritte nicht durch eine Überfrachtung mit anderen, ­schwierigen ­Fragen gefährden.

Dass die Einführung des Sachkundenachweises in der vergangenen Legislaturperiode scheiterte, ist bei jährlichen Schäden im dreistelligen Millionenbereich durch fehlerhafte Verwaltung sachlich nicht nachvollziehbar. Für die erforderliche Qualifizierung der Branche reichen durchschnittlich sieben Stunden Weiterbildung pro Jahr nicht aus, insbesondere wenn die fachliche Grundausbildung fehlt. Welche Möglichkeit sehen Sie, dass der Sachkundenachweis im Rahmen der WEG-Reform letztlich doch eingeführt wird?

Ich habe mich stets für die Einführung des Sachkundenachweises ausgesprochen, weil ich weiß, welche hohen Anforderungen die Verwalter von Eigentumswohnungen erfüllen müssen. Nicht nur bei der vielzitierten energetischen Sanierung von Wohnanlagen aus den 60er und 70er Jahren, sondern insbesondere auch wenn es um so schwierige Prozesse wie die angesprochene Aufstockung von Gebäuden in der Rechtsform des Wohnungseigentums geht. Ich bedauere sehr, dass wir uns im parlamentarischen Verfahren „nur“ auf eine Weiterbildungspflicht einigen konnten. Aber es ist immerhin ein erster Schritt in die richtige Richtung. Vorgesehen ist eine Evaluierung der Anfang August in Kraft getretenen Regelung. Je nach Ergebnis werden wir das Thema also wieder aufgreifen, ob im Zusammenhang mit Änderungen im WEG oder an ­anderer Stelle.

Foto: © Neirfy / Shutterstockc.com


Schlagworte:
Eckpunktepapier,Wohnungspolitik,Wohnraumoffensive

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