Das Einmaleins der Aufteilung
22.01.2018 Ausgabe: 1/18

Teil 3 der Serie zur Wertentwicklung von Immobilien.

Wie man eine Teilung nach WEG möglichst schnell erwirkt.


Warum es für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin zu empfehlen ist, frühzeitig die Aufteilung einer Immobilie zu erwägen, wurde in DDIVaktuell 8/17 ausführlich erläutert. Kurz gesagt geht es darum, den Werterhalt einer Immobilie bei einer möglichen Veräußerung unter den Bedingungen der sozialen Erhaltungsordnung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (UmwandV) zu gewährleisten. Auch wenn die Einstufung als soziales Erhaltungsgebiet bereits angekündigt ist, kann durch schnelles Handeln in vielen Fällen noch eine Teilung umgesetzt werden.

Im Rahmen der Akquisition von Objekten ist häufig festzustellen, dass Eigentümer über die Notwendigkeit und das Prozedere einer Aufteilung nicht hinreichend informiert sind. Deshalb werden hier die drei erforderlichen Schritte zur Erwirkung einer grundbuchlich vollzogenen Aufteilung nach § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erläutert.

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Wohneigentum und Teileigentum

Wichtigste Voraussetzung, um die Teilung einer Immobilie in die Wege zu leiten, ist die Segmentierung aller Flächen des Objekts auf Basis der einzelnen Geschosspläne, unter Berücksichtigung der Kategorisierung in Wohneigentum, also Flächen, die reinen Wohnzwecken dienen, und Teileigentum, also Flächen, die nicht der wohnwirtschaftlichen Nutzung dienen. Mit den Geschossplänen, Schnitten und Ansichten sowie den eindeutig zur entsprechenden Nutzung ausgewiesenen Flächen wird bei der Bauaufsichtsbehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung (AB) beantragt.

Was heißt das praktisch? Zunächst bedarf es der Geschosspläne der einzelnen Etagen eines Objektes, vom Keller bis zum Dach. Darauf aufbauend wird den Flächen die jeweilige Nutzung zugewiesen. Sind die Flächen zu Wohnzwecken nutzbar und erfüllen auch die Anforderungen für Wohnraum, werden sie fortlaufend nummeriert: im Erdgeschoss mit „1“ beginnend, in aufsteigender Reihe bis zum obersten Geschoss. Liegen noch keine Geschosspläne vor, muss dafür zunächst ein Vermesser mit der Erstellung eines Aufmaßes beauftragt werden. Wichtig ist hierbei, dass auch die Dachgeschossflächen bei der Nummerierung berücksichtigt werden, selbst wenn es sich um einen noch nicht ausgebauten Dachstuhl handelt. Nachträge können sich hier als äußerst ­langwierig erweisen.

Die Flächen müssen dabei nicht bis ins Detail vermaßt sein, aber die Strukturen der Geschosse und die Abgrenzungen der gebildeten Wohn- und Teileigentumseinheiten zueinander müssen dargestellt werden. Diese zusammengestellten Daten sowie der Antrag auf Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung nach WEG sind bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Zuständig ist in der Regel das jeweilige Bezirksamt, Abteilung Stadtentwicklung, Bereich Bau und Wohnungsaufsicht. Den Antrag erhält der Eigentümer gestempelt zurück, die Bearbeitungsdauer beträgt bei Richtigkeit und Vollständigkeit des Antrages im Schnitt vier bis zwölf Wochen, je nach Kapazität des zuständigen Amtes.

Die Teilungserklärung: ­Miteigentumsanteile im Verhältnis zur Gesamtfläche

Die formelle Teilungserklärung beinhaltet die Einteilung der Fläche in Miteigentums­anteile (MEA) und setzt diese ins Verhältnis zur Gesamtfläche. Wie groß die jeweiligen Miteigentumsanteile sein sollen, ist nirgends gesetzlich geregelt. Ideal ist eine Aufteilung nach Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche. Zwingend vorgeschrieben ist lediglich, dass das Wohnungseigentum immer mit einem Miteigentumsanteil an den gemeinschaftlichen Flächen verbunden ist.

Die Teilungserklärung muss von einem Notar beurkundet werden. Anschließend wird sie beim Grundbuchamt eingereicht. Um Zeit zu sparen, ist es sinnvoll, diesen Prozess parallel zur Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung zu vollziehen. Die abgestempelte AB kann später im Grundbuchamt nachgereicht werden. Sind die Unterlagen vollständig, wird die Teilung der Liegenschaft nach Prüfung grundbuchlich vollzogen, indem das Globalgrundbuch des Hauses gelöscht wird und die gebildeten Einheiten jeweils ein separates Grundbuchblatt erhalten.

Möglich ist es, zu diesem Zeitpunkt auch bereits die Miteigentümer- oder Gemeinschaftsordnung einzureichen. Doch das ist nicht immer empfehlenswert. Denn diese Ordnung ist anfällig für formelle oder inhaltliche Fehler, da sie Bestimmungen enthalten darf, die vom WEG abweichen. Korrekturschleifen zwischen Behörde und einreichendem Eigentümer kosten in diesen Fällen Zeit und können den Prozess der Teilung verzögern oder gar ausbremsen. Dies gilt insbesondere für Quartiere, die bereits als Beobachtungsgebiet für Milieuschutz ausgewiesen wurden oder schon vor der offiziellen Festsetzung einer sozialen Erhaltungssatzung stehen. Die Miteigentümerordnung kann nachgereicht werden, nachdem die Teilung vollzogen wurde. Sie wird spätestens dann gebraucht, wenn einzelne Einheiten veräußert werden sollen.

Grundbuchblätter für jede Wohnung

Die Teilung ist abgeschlossen, wenn für jede Wohn- bzw. Teileigentumseinheit ein Grundbuchblatt angelegt wurde, die sogenannten Wohnungsgrundbücher. Jedes Grundbuchblatt gibt Auskunft über den Bruchteil des Miteigentums am Grundstück und das zum Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum. Außerdem ist dort die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondernutzungsrechte ­niedergelegt.

Die Teilung nach § 8 WEG ist dann aktenkundig und rechtswirksam abgeschlossen, wenn:

  • die von der Bauaufsichtsbehörde abgestempelte Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt,
  • die Teilung im Grundbuch vollzogen wurde und
  • für jede Einheit ein Grund­buchblatt in das Grundbuch ­eingetragen wurde.

Für Eigentümer, die kurz- oder mittelfristig den Verkauf ihrer Immobilie erwägen, kann eine professionelle Beratung bereits im Stadium des Teilungsprozesses durchaus ratsam sein.

Wie der Teilungsprozesses in der Praxis konkret abläuft, wird im abschließenden Teil dieser Beitragsreihe auch anhand einer zusammenfassenden Aufwands-Nutzen-Abwägung erläutert.

PRAXISTIPP
  • Die Teilungserklärung zunächst ohne Miteigentümer-/Gemeinschaftsordnung beantragen, um den Teilungsprozess zu beschleunigen
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung und Teilungserklärung gleichzeitig einreichen, das spart Zeit

Schlagworte:
Teilung,Abgeschlossenheitsbescheinigung,Erwirkung

zurück zur Übersicht