Die Wohngeldabrechnung
22.01.2018 Ausgabe: 1/18

Logik, Aufbau und Struktur nach der Musterabrechnung des VNWI

Warum wohl ist fast 70 Jahre nach Einführung des Wohnungseigentumsgesetzes noch immer eine Abrechnungsrealität verbreitet, die mit seinem Finanzierungssystem und der Rechtsprechung des BGH nicht vereinbar ist, fehlen Gesamtabrechnungen, die eine Schlüssigkeitsprüfung der Jahresabrechnung zulassen, ist der Abrechnungssaldo als Beschlussgegenstand der Jahresabrechnung unsterblich, wird fast durchgehend noch abgegrenzt und bei Eigentümerwechseln oft nur getrennt abgerechnet? – Weil Wohnungseigentümer es so wollen: Möglichst kurz und verständlich soll die Jahresabrechnung sein, abschließend beantworten, ob noch etwas zu zahlen ist oder erstattet wird. Diese Mentalität führt zur Fokussierung auf die Einzelabrechnung, hinsichtlich deren Gestaltung die Vorstellungen einfach sind: Die ermittelten Kosten sind gerecht zu verteilen, daraus resultierende Anteile den tatsächlich geleisteten Zahlungen gegenüberzustellen, und der Ist-Saldo zu errechnen, um das Abrechnungsjahr abzuschließen. Bei Eigentümerwechseln während des Abrechnungsjahres sind getrennte Einzelabrechnungen zu erstellen. Die Ausgaben sind als Kostenpositionen periodengerecht aufzuführen, damit die Einzelabrechnung ggf. auch als Mieterabrechnung verwendbar ist.

Diese – durchaus nachvollziehbare – Erwartungshaltung wurde und wird naturgemäß bedient: von den Verwaltern für ihre Kunden, somit auch von deren Software-Anbietern.

Der BGH aber fordert eine Gesamtabrechnung, deren Darstellung der tatsächlichen Geldflüsse ohne Weiteres die Überprüfung der rechnerischen Richtigkeit der Abrechnung ermöglicht. Er verbietet – auf Ebene der Gesamtabrechnung – jegliche Abgrenzung von Ausgaben und Einnahmen und verlangt auch die Umlage von Überzahlungen an Energieversorger bzw. Kosten der Anschaffung nicht verbrauchter Brennstoffe (BGH, Urteil v. 17.2.2012, V ZR 251/10), formuliert das Primat des Wirtschaftsplans und stellt klar, dass Gegenstand der Jahresabrechnung die Ermittlung der Abrechnungsspitze und nicht des Abrechnungssaldos ist (BGH, Urteile v. 9.3.2012 und 1.6.2012, V ZR 147/11 und V ZR 171/11). Seine Fälligkeitstheorie versagt die Möglichkeit einer verursachergerechten Zuordnung der Kosten (BGH, Beschluss v. 21.4.1988, V ZB 10/87), Wohnungseigentümer müssen zudem aus der Jahresabrechnung die tatsächliche Vermögenslage der Eigentümergemeinschaft erkennen (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09).

Der BGH hat Recht: Das Finanzierungssystem einer Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Finanzbedarf an erster Stelle steht, erfordert es so. Der Verband der Wohnungseigentümer ist durch seine Mitglieder mit den notwendigen finanziellen Mitteln auszustatten: „Die Jahresabrechnung dient nicht der Ermittlung des ‚eigentlichen‘ Beitragsanspruchs, sondern nur der Anpassung der laufend zu erbringenden Vorschüsse auf die tatsächlichen Kosten“ (BGH, Urteil v. 1.6.2012, V ZR 171/11). Sie beinhaltet auch die Rechnungslegung des Verwalters und muss die Kontrolle seiner Amtsführung ermöglichen – ist also viel mehr als eine Einzelabrechnung. Wie die bereits 2011 veröffentlichte erste Musterabrechnung unternimmt die Musterabrechnung 2.0 den Versuch, alle Interessen zu vereinen:

In einem Anschreiben, das nicht Gegenstand der Abrechnung selbst ist, wird für den nur am ­individuellen Ergebnis der Einzelabrechnung interessierten Wohnungseigentümer die für sein Wohnungseigentum in der nachfolgenden Jahresabrechnung ermittelte Abrechnungsspitze vorangestellt und durch die zusätzliche Auskunft über die tatsächlichen Hausgeldzahlungen auch nachrichtlich der Abrechnungssaldo angegeben.

Gesamtabrechnung über den Wirtschaftsplan

Als 1. Teil der Abrechnung folgt die „Gesamtabrechnung über den Wirtschaftsplan“. Ausgehend von den Anfangsbeständen der Bankkonten und Kassen listet sie alle Einnahmen und Ausgaben unter Benennung der Buchungskonten und mit schlagwortartiger Bezeichnung der jeweiligen Einnahmen und Kostenart auf, führt somit zum Endbestand der Bankkonten und Kassen. Die Auszüge auf der folgenden Seite machen deutlich, was wo steht. Hier die Erläuterung: Alle Anfangsbestände der Kassen und Bankkonten werden in Abweichung zur ersten Musterabrechnung übersichtlicher untereinander aufgelistet und zum Gesamtbestand addiert (Zeilen 1 – 5). Die Nachzahlungen auf die Vorjahresabrechnung (Zeile 10) werden nur in Spalte 4 ausgewiesen, verteilungsrelevant sind sie nicht. Auch Kosten und Erstattungen aus Leitungswasserschäden im Jahr der Zahlung werden umgelegt (Zeilen 13 + 14), es erfolgt keine Abgrenzung. In den Zeilen 18 + 19 fließen in Spalte 4 nur die tatsächlich bezahlten Heizkosten in die Gesamtabrechnung ein. Die Messgebühren, gezahlt im Folgejahr, werden erst in Spalte 5 zur Ermittlung der verteilungsrelevanten Beträge dazu addiert. Auch die Überzahlung an den Gasversorger muss im Jahr der Zahlung auf die Eigentümer umgelegt werden (Zeile 25). Da es sich nicht um Heizkosten handelt, gilt der allgemeine Verteilungsschlüssel. Bei Erstattung im Folgejahr wird diese Einnahme zurück verteilt. In Zeile 30 werden die Kosten der Dachsanierung in Spalte 4 ausgewiesen, da sie aber gemäß Beschluss aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert werden, sind sie nicht verteilungsrelevant und somit in Spalte 5 nicht enthalten. Die Aufnahme des Wirtschaftsplans ab Zeile 39, Spalte 3 erfolgt nur nachrichtlich und ist fakultativ. Sie ist systematisch sinnvoll, da sich die Jahresabrechnung laut BGH als Abrechnung über den Wirtschaftsplan versteht, und sie bedient das Informationsinteresse der Wohnungseigentümer. Die unmittelbare Anbindung der Einzelabrechnung (gelbe Spalten 6 – 9) verdeutlicht die direkte Ableitung aus der Gesamtabrechnung, ist aber nicht zwingend. Sie kann in Hinblick auf die Gewohnheiten der Eigentümer oder aus Software-bedingten Gründen auch getrennt erfolgen.

Laden Sie hier die Musterabrechnung (Teil 1) als PDF:
http://www.avr-emags.de/Mediaunterlagen/DDIVArchiv/Musterabrechnung_Teil1.pdf

Darstellung der Instandhaltungsrücklage

Der 2. Teil der Abrechnung umfasst die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung einschließlich des Nachweises der Vermögenslage, stets ausgehend von der Entwicklung der Soll-Instandhaltungsrückstellung, weil sich buchhalterisch Rückstände der Eigentümer nur durch Abgleich der tatsächlichen Zahlungen mit diesen Soll-Zahlen ermitteln lassen, Abb. 1.

Die Musterabrechnung 2.0 weicht im Unterschied zur ersten Fassung von der Abbildung der „Ist-Rückstellung“ ab. Die Verfügbarkeit der Instandhaltungsrückstellung wird auch durch Rückstände auf die Bewirtschaftungskosten, jede Überschreitung des Wirtschaftsplans und jeden anderen Einnahmeausfall gemindert, unabhängig davon, ob eine Beschlussfassung vorliegt, die solche Anleihen genehmigt. Somit wird jede beschlussgemäße oder faktische Zwischenfinanzierung deutlich. Der Ausweis der „verfügbaren Instandhaltungsrückstellung“ erfüllt das Anliegen des BGH, Wohnungseigentümern mit der Abrechnung die Vermögenslage ihrer Gemeinschaft erkennbar zu machen (BGH 44/09), Abb. 2.

Im Abgleich mit der verfügbaren Instandhaltungsrückstellung dürfen die auf Bankkonten bzw. in Kassen verfügbaren Geldmittel niemals geringer sein; sie sind entweder identisch oder höher, wenn Verbindlichkeiten (durch Hausgeldüberzahlungen, Überdeckung des Wirtschaftsplans oder nicht geleistete, aber gemäß HeizkVO bereits umgelegte Zahlungen) bestehen, Abb. 3.

Da nach Aussage des BGH ein Vermögensstatus nicht Bestandteil der Jahresabrechnung ist, ist er auch in der Musterabrechnung 2.0 nicht mehr enthalten. Ihr dritter Bestandteil ist eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Eigentumseinheiten. Sie wird von der Rechtsprechung nicht gefordert, befriedigt aber nicht nur die Neugier vieler Eigentümer, sondern erlaubt auch die umfassende Schlüssigkeitskontrolle der ­Jahresabrechnung.

Laden Sie hier die Musterabrechnung (Teil 2) als PDF:
http://www.avr-emags.de/Mediaunterlagen/DDIVArchiv/Musterabrechnung_Teil2.pdf


Foto: © Marie Maerz / Shutterstock.com


Schlagworte:
VNWI-Musterabrechnung,Gesamtabrechnung,Einzelabrechnung

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