Kündigungsausschluss nur bei vollständiger Zahlung aller Rückstände!
22.01.2018 Ausgabe: 1/18

(BGH, Urteil vom 27.9.2017, Az.: VIII ZR 193/169)

DAS THEMA

Die Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs ist ein scharfes Schwert, weshalb der Gesetzgeber dem Mieter gem. § 543 Abs. 2 S. 2 BGB die Möglichkeit eingeräumt hat, eine Kündigung auszuschließen, wenn der Vermieter vor Zugang der Kündigung beim Mieter befriedigt wird. Ein Zahlungsrückstand gibt daher nicht dauerhaft ein Kündigungsrecht, sondern nur bis zum Zugang der Kündigung; eine Nachzahlung des Mieters und die Versendung sowie der Postlauf der Kündigung können sich daher auch überschneiden. Der BGH hat nun entschieden, dass es nicht genügt, wenn die Nachzahlung des Mieters den ausstehenden Betrag unter die Grenzen von zwei Monatsmieten bzw. einer Monatsmiete drückt, die § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorsieht, und dass der Vermieter in voller Höhe aller Rückstände befriedigt werden muss. Dies entsprach zwar schon der bisher herrschenden Meinung, wurde von einigen Landgerichten und Teilen der Literatur jedoch anders gesehen. Darüber hinaus – und dies ist tatsächlich neu an der Entscheidung – ist auch eine berechtigte Mietminderung für diese Berechnung nicht relevant, vielmehr wird für die Bezugsgröße ausschließlich die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete zugrunde gelegt.

DER FALL

Die Mieterin hatte zunächst wegen angeblicher Mängel (schadhafter Teppichboden und unangemessenes Verhalten von Nachbarn) die Miete gemindert. Innerhalb von sechs Monaten erreichte der Rückstand eine Höhe, die den Vermieter zu einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs veranlasste. Nach Zugang der Kündigung erfolgte innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 BGB eine Teilzahlung. Weiter berücksichtigte das Landgericht eine nach seiner Auffassung berechtigte Mietminderung von 5 Prozent wegen des Teppichbodens. Damit lag am Tag des Zugangs der Kündigung nur noch ein Rückstand vor, der die Grenzen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (mehr als eine Monatsmiete bzw. zwei Monatsmieten) bei Weitem nicht erreichte, sondern nur ca. 100 Euro betrug und damit weit unter einer Monatsmiete lag. Das Landgericht gab daher der Mieterin recht.
Diese Argumentation verwirft der BGH jedoch. Er betont, dass das Recht zur Kündigung nur ausgeschlossen wird, wenn der Rückstand vor Zugang der Kündigung vollständig bezahlt wird. Ist aber zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung auch ein noch so geringer Rückstand offen, ist der Wortlaut des Gesetzes, wonach der Vermieter „vorher befriedigt“ werden muss, nicht erfüllt. Es ist daher nicht notwendig, dass die Kündigungsvoraussetzungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Rückstand mit mindestens einer Monatsmiete) noch im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung vorliegen. Hat ein kündigungsrelevanter Rückstand einmal vorgelegen, so genügt jeder noch so kleine bestehend bleibende Rückstand bei Zugang der Kündigung, damit diese wirksam ist. (Eine weitere Ausnahme ist die Möglichkeit der Aufrechnung seitens des Mieters, die hier jedoch nicht weiter thematisiert werden soll.) Dieser Teil der Entscheidung ist keine Überraschung, da der BGH dies bereits in früherer Rechtsprechung, insbesondere in seinen jüngsten Entscheidungen zur Schonfristzahlung (Urteil vom 17.6.2015, Az.: VIII ZR 19/149) entschieden hat und die Fortsetzung dieser Entscheidung bei der Grund-Vorschrift des § 543 BGB daher zu erwarten war.

Besonders interessant für den Vermieter, der wegen der – seiner Meinung nach – unberechtigten Mietminderungen des Mieters kündigt, sind jedoch die Ausführungen des BGH zu der Frage, welche Miete bei der Bemessung des kündigungsrelevanten Rückstands zugrunde zu legen ist: Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Rückstand ist nicht die geminderte Miete, sondern die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete. Ist also durch Minderungen des Mieters ein kündigungsrelevanter Rückstand erreicht, so bleibt dem Mieter nur, hierauf unter Vorbehalt Nachzahlungen zu leisten, und im Falle einer Kündigung den Vermieter rechtzeitig und in voller Höhe zu befriedigen, um – wenigstens im Wohnraummietrecht – die Schonfrist ausnutzen zu können. Mängel und Minderung müssen dann in einem separaten Prozess geklärt werden.

VERWALTER­STRATEGIE

Auch dieses Urteil zeigt wieder, dass mit einer Kündigung bei Mietrückständen nicht allzu lange gewartet werden sollte. Auch wenn eine Kündigung den vorhandenen Mietvertrag ein für alle Mal beendet, steht es den Parteien doch frei, einen neuen Mietvertrag mit dem Inhalt des bisherigen Mietvertrags oder gegebenenfalls abgeändertem Inhalt zu vereinbaren, wenn sie sich nach der Kündigung doch einigen sollten. Eine Kündigung sollte jedenfalls ausgesprochen werden, bevor der Mieter Gelegenheit hat, den Vermieter vollständig zu befriedigen. Sowohl bei der Berechnung des kündigungsrelevanten Rückstands als auch bei der Berechnung der Höhe einer Nachzahlung oder der Schonfristzahlung muss der Vermieter nun nicht mehr eine mögliche Mietminderung einpreisen und Minderungsquoten abschätzen, die richtigerweise nur von den Gerichten, oft mit Hilfe von Sachverständigen, beurteilt werden können. Für die Kündigung und alle Nachzahlungsmöglichkeiten spielt tatsächlich nur noch die ungeminderte Miete in der vertraglich vereinbarten Höhe eine Rolle. Umgekehrt kann der Mieter eine Kündigung nur vermeiden und gleichzeitig seine Mängelrechte und sein Recht auf Mietminderung wahren, wenn er den rückständigen Betrag vollständig „unter Vorbehalt“ zahlt und auf „Rückzahlung der unter Vorbehalt gezahlten Mieten“ klagt; spätestens in diesem Prozess können dann Mängel und Minderungsquoten geklärt werden.

Foto:  © Andrey_Popov / Shutterstock.com


Schlagworte:
Mietrückstand,Kündigungsausschluss,Zahlungsverzug

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