Objekte mit steigendem Wert
12.10.2018 Ausgabe: 7/18

Der Bedarf an professionellem und effizientem Management von Immobilien und ihrer aktiven Bewirtschaftung steigt. Wie geht man das praktisch an, wo liegen Optimierungspotenziale?

Herr Schürrer, warum ist der Erhalt und die ­Entwicklung von Objektwerten heute ein so ­wichtiges Thema?

Immobilien sind nach wie vor eine krisenfeste Anlageform und werden es auch bleiben. Das gilt aber nur, wenn ihr Wert auch entsprechend erhalten und entwickelt oder – wenn möglich – sogar gesteigert wird. Voraussetzung dafür ist, dass sich jemand um das Asset, also den Vermögenswert Immobilie, laufend „kümmert“. Hier steigt demnach der Bedarf an professionellem, effizientem Management und der aktiven Bewirtschaftung von Immobilien.

Wie sieht eine aktive Bewirtschaftung von ­Immobilien in der Praxis aus?

Hier möchte ich zunächst die Basis, also die Voraussetzungen einer aktiven Bewirtschaftung beschreiben. Ehe nämlich sinnvolle Maßnahmen ergriffen werden können, sollte immer eine Lebenszyklusanalyse der Immobilie durchgeführt werden. Sie zeigt deutlich auf, in welchem Lebensabschnitt sich ein Objekt gerade befindet. Erst daraus ergeben sich die Maßnahmen, die notwendig oder strategisch erforderlich sind, beispielsweise eine Sanierung, Renovierung, Umnutzung, ein Um-, An- oder Ausbau. All diese Schritte müssen natürlich genau geplant und kalkuliert werden.

Was genau wird dabei bewertet?

Dafür wird der Zustand des Gebäudes selbst und der seiner technischen Ausstattung untersucht. Auch Gesichtspunkte wie Wohnungsgrößen, Anzahl der Zimmer, Gestaltung der Grundrisse, verfügbare Stellplätze, Energieversorgung, Außenbereiche, Fahrstuhl oder auch Barrierefreiheit werden erfasst.

Zudem muss der Gebäudezustand mit den aktuellen baurechtlichen Vorschriften abgeglichen werden. Aber nicht nur das Gebäude und seine Wohnungen sind Gegenstand der Lebenszyklusanalyse, sondern auch der Einfluss „weicher“ Faktoren, beispielsweise des Umfeldes: Wo steht die Immobilie? Wie ist die Infrastruktur? Hat der Standort Entwicklungschancen oder birgt er sogar auch Risiken? Wie sieht die demographische Entwicklung, Kaufkraft oder Beschäftigungsstruktur in dieser Gegend aus?

Wie verfährt man mit den Ergebnissen einer solchen Analyse?

Hat man diese Bestandsaufnahme einmal gemacht, werden darauf folgend die Umbau- und Renovierungsmaßnahmen in einer Übersicht mit zeitlichem Ablauf dargestellt und bewertet. Vereinfacht: Wann muss was gemacht werden? Das ist notwendig, um finanzielle Rückstellungen rechtzeitig und in angemessener Höhe bilden zu können. Und um auf die Lebenszyklusanalyse zurückzukommen: Sie muss unterm Strich die Frage beantworten, ob die Immobilie noch den sich ständig ändernden und steigenden Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen entspricht.

Bauliche Veränderungen wie Sanierungen sind ja nun bekanntlich im Wohnungseigentum recht schwer umzusetzen. Was können Verwaltungen darüber hinaus für die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie tun?

Sie haben vollkommen Recht! Da wäre zunächst einmal ein wichtiger Faktor: die Funktionsuntersuchung der technischen Anlagen auf etwaige Einsparungsmöglichkeiten. Sollte man beispielsweise Heizungseinrichtungen erneuern oder besser auf andere, zukunftsweisende Energiequellen setzen? Eine weitere sinnvolle Option ist die Anpassung von Dienstleistungsverträgen oder der Abschluss von Rahmenverträgen mit vergünstigten Pauschalen, beispielsweise für die Gebäude- oder Haftpflichtversicherung, bestehende Kabelfernseh-, Telefon- und Internetangebote, aber auch für Handwerkerleistungen wie Malerarbeiten. Hier gilt übrigens: Je größer ein Bestand ist, desto höher sind die über Rahmenverträge zu erzielenden Vergünstigungen. Darüber hinaus sollten natürlich auch die Spielräume für Mietanpassungen überprüft werden.

Stichwort „Wohnraummangel“: Wie bewerten Sie Maßnahmen zur Nachverdichtung?

Auf jeden Fall sollten auch Baurechtsreserven identifiziert und bewertet werden, beispielsweise ein Dachgeschossausbau, der Anbau von Balkonen und die Möglichkeit von weiterem Baurecht auf dem Grundstück. Denn gerade in Ballungsräumen ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum auf dem bereits im Eigentum befindlichen Grundstück sehr lukrativ und ermöglicht eine „intensivere“ Nutzung. Verbunden mit einer Renovierung des bestehenden Gebäudes und einer energetischen Sanierung wird so neuer Wohnraum geschaffen und der Wert insgesamt gesteigert.

Zur Rolle der Wohnungsnutzer selbst: ­Inwieweit sind sie in die aktive Bewirtschaftung ­miteinzubeziehen?

Da sprechen Sie ein wichtiges Thema an, das von Anfang an genauso im Fokus stehen muss wie die Lebenszyklusanalyse. Ich nenne das mal „Mieterpflege“. Natürlich haben wir derzeit einen Vermietermarkt. Doch auch hier kann und wird sich die Welt weiterdrehen. Insofern kann man mit der Pflege der Kontakte zu den Wohnungsnutzern eigentlich nicht früh genug beginnen. Dafür geeignet sind beispielsweise regelmäßige Newsletter, die darüber informieren, was sich in und rund um die Immobilie gerade tut, oder dass demnächst ein Nachbarschaftsfest im Hof stattfindet.

Was kann man sich davon versprechen?

Ein dauerhaft gutes Verhältnis zu den Hausbewohnern kann vieles erleichtern und Probleme im Vorfeld vermeiden – wenn es dann um die Umsetzung von Modernisierungen geht, vor allem solche, die Mieterhöhungen mit sich bringen, etwa Verbesserungen der Sanitärbereiche oder Vergrößerungen von Balkonen. Aber auch ohnehin notwendige Instandhaltungsmaßnahmen an Leitungen oder der Fassade gehen so reibungsloser vonstatten.

Derzeit in aller Munde: Smart Living – wie wichtig wird das Thema in Zukunft für die ­Entwicklung von Immobilien?

Smart Living wird in unseren Alltag genauso selbstverständlich Einzug finden wie die E-Mail oder die WhatsApp-Nachricht, die wir mit Freunden und der Familie teilen. Fassen wir das Thema doch einmal weiter, denn eigentlich geht es dabei ja um technische Neuerungen und manchmal auch einfach „nur“ um gesellschaftliche Trends. Dazu ein paar Beispiele: Schon heute ist die Funkablesung von Strom- und Heizkosten möglich. Für die Wohnungsnutzer ist es sehr viel komfortabler, nicht mehr von morgens bis mittags auf die Mitarbeiter von Energieversorgern warten zu müssen. Auch „Sharing“ ist ein smartes Thema, das wir weiterhin im Auge behalten sollten. Hier könnte man beispielsweise einen Fahrrad-Park für die eigenen Mieter bereitstellen, den man per App nutzen kann. Auch für Ladestationen von Elektrofahrzeugen bietet sich ein solches Verfahren an und wird mit Sicherheit zur Selbst­verständlichkeit werden.

Also auch bereits ein Kriterium für zeitgemäßes Wohnen?

Sicherheit, Komfort und Effizienz im und um das Gebäude sind in diesem Zusammenhang wichtige Aspekte. Die Kosten für die Basisinstallation des bereits heute erhältlichen Smart Home-Steuersystems belaufen sich auf etwa 2.000 Euro. Damit lassen sich schon jetzt neben Jalousien und der Beleuchtung auch die Fußbodenheizung und weitere Geräte steuern. Letztlich geht es doch darum, ob Mieter nicht heute auch schon gezielt nach smarten Lösungen fragen – sind sie vielleicht schon ein Kriterium für die Suche nach attraktivem Wohnraum? Hier gilt es, die Bedürfnisse der Kunden, also der Mieter, vor Augen zu haben und ihnen gerecht zu werden. Man muss sicherlich nicht auf jeden Zug aufspringen, sollte aber auch möglichst keinen wichtigen verpassen.

Foto: © Fotoluminate LLC / Shutterstock.com


Schlagworte:
Wertentwicklung,Objektentwicklung,Bewirtschaftung

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