Sondervergütungen
23.01.2019 Ausgabe: 1/19

Ein Dauerthema für WEG-Verwalter. Hier geht es ums Extra-Honorar für die Ausstellung  der Bescheinigungen nach § 35 a EStG.

Seit einigen Jahren ist es möglich, die Einkommensteuerlast um Ausgaben gemäß § 35 a EStG für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen sowie für bestimmte Handwerkerleistungen zu mindern. Um dies geltend zu machen, muss der Lohnkostenanteil dieser Leistungen in der Jahresabrechnung oder durch eine Bescheinigung ausgewiesen werden. Nach § 35 a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 Prozent, höchstens aber 600 Euro in Betracht – vorausgesetzt, es handelt sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen. Auch sog. „Kontrollaufwendungen“ wie etwa Schornsteinfegergebühren und insbesondere auch Kosten der Treppenhausreinigung gehören dazu. Bezugsgrundlage der Steuerminderung ist der in Rechnung gestellte Arbeitslohn.

Wer kann die Steuervorteile ­nutzen?
Diese Steuervorteile können vom selbstnutzenden Wohnungs­eigentümer geltend gemacht werden. Es handelt sich also um die einzigen steuerlichen Vorteile, die ein Selbstnutzer geltend machen kann. Demgegenüber kann der vermietende Eigentümer diese Vorteile nicht gesondert nutzen, was für ihn nicht von Nachteil ist, weil sämtliche wohnungsbezogenen Ausgaben ohnehin Werbungskosten darstellen. Allerdings kann in diesem Fall der Mieter die Bescheinigung nutzen. Deshalb hat auch der vermietende Wohnungseigentümer ein Interesse an dieser Bescheinigung, denn es ist Mietern nicht zuzumuten, im Zuge der Belegeinsicht beim Vermieter die Einzelrechnungen selbst zusammenzustellen und zuzuordnen. Dies obliegt dem Vermieter. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Vermieter keinen Nachweis über haushaltsnahe Dienstleistungen schuldet, benachteiligt Mieter unangemessen und ist daher unwirksam (LG Berlin, 18.10.2017 – 18 S 339/16).

Grundleistungen vs. ­Sondervergütungen
Dass die erforderliche Bescheinigung, wie viele Eigentümer oft annehmen, auf „Knopfdruck“ aus dem Drucker befördert wird, ist nur die halbe Wahrheit. Der Bearbeitungsprozess fängt bereits bei der Rechnungsprüfung und Buchung der nach § 35 a EStG begünstigten Positionen (Lohn- und Materialkosten) an, erfordert also einen gewissen Aufwand.

Nun können WEG-Verwalter grundsätzlich Zusatzvergütungen für Aufgaben verlangen, die über die gesetzlich vorgeschriebenen hinausgehen (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 13. Auflage 2015, Rd. 164). Was im Leistungskatalog des § 27 WEG aufgeführt ist, gilt als Grundpflicht, die mit der Vergütungspauschale abgegolten ist. Die Rechtsprechung hat aber klargestellt, dass eine Verpflichtung des WEG-Verwalters zum Ausweis des steuerlich absetzbaren Anteils der haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen i. S. d. § 35 a EStG im Rahmen der Jahresabrechnung nicht zu den gesetzlichen Pflichten zählt.

Aus der Rechtsprechung
KG Berlin, Beschluss vom 16.4.2009 – 24 W 93/08: „Auch die Festsetzung einer Zusatzvergütung für diese Tätigkeit entspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies wäre lediglich dann nicht der Fall, wenn die Zusatzvergütung der ­Verwalterin eine Zusatzvergütung für Tätigkeiten ­zubilligen würde, die bereits zu ihrem Pflichtenkreis gehören (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1998, 681 und WuM 1999, 477 (479)). Das ist indes nicht der Fall. Eine Verpflichtung des WEG-Verwalters, die Jahresabrechnung so zu erstellen, dass die Wohnungseigentümer damit bestimmte Ausgaben ­steuerlich als Steuer­ermäßigung i. S. v. § 35 a EStG ­geltend machen können, ist nicht ersichtlich.“ Weiter heißt es an anderer Stelle der Entscheidung: „Die Verwalterin muss darauf hinwirken, dass der Anteil der steuerbegünstigten Kosten in den Rechnungen der Leistungserbringer ausgewiesen ist, sie muss in der den Bescheinigungen zugrunde liegenden Jahresabrechnung die im Kalenderjahr unbar gezahlten Beträge nach den begünstigten haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen und Dienstleistungen entsprechend den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 3.11.2006 jeweils gesondert aufführen, den Anteil des jeweiligen Wohnungseigentümers anhand seines Beteiligungsverhältnisses individuell errechnen und dem einzelnen Wohnungseigentümer eine Bescheinigung darüber ausstellen.“ Im Ergebnis hält dann das Kammergericht eine Vergütung von 17 Euro je Einzelbescheinigung für ­angemessen.

LG Bremen, Beschluss vom 19.5.2008 –
4 T 438/07: „Die Verpflichtung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Erstellung einer Jahresabrechnung im Rahmen des § 28 III WEG umfasst nicht den Ausweis und die differenzierte Darstellung begünstigter haushaltsnaher Beschäftigungsverhältnisse und Dienstleistungen i. S. d. § 35 a.“

Die Höhe der Vergütung
Regelmäßig fehlen in bestehenden Verwalterverträgen explizite Regelungen zur Vergütung des Ausweises der haushaltsnahen Dienst- und Handwerkerleistungen nach den Vorgaben des Bundesministeriums der Finanzen. Vereinbart ist in solchen Fällen meist, dass über die im Vertrag beschriebenen Grundleistungen hinausgehende Leistungen des Verwalters nicht in der Grundvergütung enthalten und nach Zeitaufwand zu einem Stundensatz zzgl. Mehrwertsteuer zu vergüten sind. Auf dieser Grundlage sind auch die zuvor zitierten Gerichte zu der Auffassung gelangt, dass eine Vergütung in Höhe von 17 bis 25 Euro je Sondereigentum bzw. je ausgestellter Bescheinigung gerechtfertigt ist.

Empfehlung für die Praxis
Im Ergebnis also billigt die sonst so kritische Rechtsprechung hier eine Sondervergütung. In der Branche aber zeigt sich, dass Verwalter den Aufwand für die Erstellung der Bescheinigungen nach § 35 a EStG häufig unterschätzen und entsprechend auch nicht gesondert in Rechnung stellen. Dies vor dem Hintergrund der seit Jahren steigenden Anforderungen, denen die Honorare jedoch nicht folgen. Wenn nun die Gerichte ausnahmsweise einmal eine Sondervergütung als unproblematisch beurteilen, dann sollte man sie auch wahrnehmen.

Zu beachten ist allerdings: Die Rechtsprechung sieht dann kein Problem, wenn die vermeintliche Sondervergütung zur Hauptvergütung gemacht wird. Damit ist gemeint, dass es nicht Aufgabe der Gerichte ist, die Höhe der Vergütung zu beurteilen, ob also beispielsweise 17 oder 25 Euro je Wohneinheit angemessen sind. Wenn es der Branche also gelänge, einheitlich nicht mehr nach Wohnungspauschale abzurechnen, sondern sich leistungsbezogen vergüten zu lassen, dürfte die Rechtsprechung keine Schwierigkeiten machen. Zu lösen wäre dies über einen Leistungskatalog mit gelisteten Einzelvergütungen, z. B. für die Erstellung der Jahresabrechnung, die Durchführung der Eigentümerversammlung etc. Monatlich würden von Eigentümern Akontozahlungen geleistet und mit der jährlichen Honorarabrechnung ausgeglichen. Ein vielleicht etwas umständlicher Weg, der sich für die Branche aber auszahlen würde, weil Sondervergütungen im Gewand der Hauptvergütung nicht mehr zu beanstanden wären.


Foto: © RomanR / Shutterstock.com


Schlagworte:
Bescheinigung,Handwerkerleistungen,Steuerminderung

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