Thesen der­ DDIV-DenkWERKSTATT
22.01.2018 Ausgabe: 1/18

Folge 9: Vorschläge zur Änderung der Regelungen über die Beschlussfassung, §§ 23 – 25 WEG

Die Vorschriften über die Eigentümerversammlung und Beschlussfassung (§§ 23 – 25 WEG) sind unvollständig und unstrukturiert. Sie gehören neu geordnet, ergänzt und modernisiert. Einige Änderungsvorschläge werden nachfolgend erläutert:

  1. Einberufung der Versammlung: Textform (§ 126b BGB), wozu insbesondere E-Mail, Fax und andere Formen der elektronischen Kommunikation gehören, ist heute üblich und sollte an die Stelle der Schriftform, die gem. § 126 BGB die eigenhändige Unterschrift auf einem Papierdokument erfordert, treten.
  2. Einberufungsverlangen bei Weigerung durch den Verwalter: Die Erzwingung der Einberufung erfordert eigentlich eine Klage gegen die Miteigentümer (zwecks „Ermächtigung des Wohnungseigentümers zur Einberufung“), was äußerst misslich ist. Die h. M. lässt deshalb auch eine Klage gegen den Verwalter zu; das ist aber dogmatisch fragwürdig (woraus soll der individuelle Anspruch gegen den Verwalter resultieren?) und praktisch wenig hilfreich, weil dann der Wohnungseigentümer immer noch nicht ohne Weiteres anstelle des Verwalters die Versammlung einberufen kann. Besser ist es, wenn sich ein Wohnungseigentümer im Wege einer Klage gegen die Gemeinschaft zur Einberufung ermächtigen lassen kann. Das entspricht der Regelung im Aktienrecht gem. den §§ 122 Abs. 3 AktG, 375 Nr. 3 FamfG.
  3. Beschluss-Sammlung: Das von der WEG-Reform 2007 eingeführte Institut der Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) hat sich nicht bewährt und kann ersatzlos gestrichen werden. Die Beschluss-Sammlung hat einen erheblichen bürokratischen Aufwand zur Folge und kaum einen erkennbaren Nutzen. Von einer „übersichtlichen“ Information kann bei der vom Gesetz geforderten unterschiedslosen Sammlung aller Beschlüsse keine Rede sein: Die wenigen wichtigen Beschlüsse mit Dauerwirkung werden überlagert von der Vielzahl an Beschlüssen, die lediglich der laufenden Verwaltung dienen (z. B. Jahresabrechnung/ Wirtschaftsplan) und nach ihrem Vollzug kaum noch von Interesse sind. Komplettiert wird die Überfrachtung durch die Aufnahme des jeweils vollständigen Tenors von Zahlungsurteilen oder Vollstreckungsbescheiden. Die herkömmliche Sammlung der WEG-Protokolle war und ist für Miteigentümer und Kaufinteressenten nicht nur ausreichend (weil selbstverständlich der Wortlaut der gefassten Beschlüsse im Versammlungsprotokoll und in der Beschluss-Sammlung derselbe sein muss), sondern sogar aufschlussreicher als die Beschluss-Sammlung, weil das Protokoll ggf. auch über wichtige Hintergründe der Beschlussfassung informiert.
  4. Stellvertretung: Die kaum noch überschaubaren Streitigkeiten über die Möglichkeit der Zurückweisung von Vertretern ohne schriftliche Vollmacht (analog § 174 BGB) sind für die Praxis belastend. Eine gesetzliche Regelung kann das Problem einfach beseitigen.
  5. Verfahrensbeschlüsse (sog. Geschäftsordnungsbeschlüsse) und Grundsatz der Nichtöffentlichkeit: Die allgemein anerkannte Möglichkeit, dass die Versammlung den Ablauf des Verfahrens durch Mehrheitsbeschluss regeln kann, ist gesetzlich zu fundieren. Außerdem sollte es in die Kompetenz der Versammlung fallen, über die Zulassung von „Externen“ zu entscheiden; das entspricht dem Prinzip der Selbstorganisation der Gemeinschaft und einem Bedürfnis der Praxis, weil über diese Frage zunehmende Unsicherheit besteht.
  6. Abstimmungen: Das Gesetz enthält bislang kaum Vorgaben zu den Modalitäten der Abstimmung. Zumindest für einen Teilbereich ist eine gesetzliche Regelung sinnvoll: die geheime Abstimmung. Es ist sinnvoll, dies auf Antrag einer qualifizierten Minderheit zu ermöglichen.
  7. Beschlussinhalt und Protokoll: Bislang kennt das Gesetz kein Protokoll, sondern nur die „Niederschrift der gefassten Beschlüsse“ (§ 24 Abs. 6 WEG). Der Begriff „Protokoll“ hat sich aber in der Praxis durchgesetzt und ist sinnvoll, weil ein Protokoll weitere Informationen zur Versammlung enthalten kann (und sollte) als nur den Inhalt der gefassten Beschlüsse.

Derzeit ist ein Verwalter nicht zum Versand eines Protokolls an die Eigentümer verpflichtet; das ist zu ändern. Die Unterzeichnung des Protokolls durch einzelne Eigentümer kann entfallen; mit der Unterzeichnung verbindet die Praxis zu gern die (Fehl-) Vorstellung, der Inhalt der gefassten Beschlüsse könne mit Zustimmung der Protokollunterzeichner nachträglich ausgeformt (also verändert) werden. Stattdessen sollte das Protokoll zeitnah allen Wohnungseigentümern übersandt werden. Bei Unstimmigkeiten kann und muss der richtige Beschlussinhalt binnen Monatsfrist gerichtlich geklärt werden.

Reformvorschläge

§ 23 WEG (Versammlung) und § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift) werden zusammengefasst wie folgt:

(1) Die Wohnungseigentümer können nur über solche Angelegenheiten Beschlüsse fassen, für die in diesem Gesetz oder in der Gemeinschaftsordnung eine Beschlusskompetenz begründet wird. Beschlüsse werden in einer Wohnungseigentümerversammlung gefasst. Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären.

(2) Eine Versammlung ist vom Verwalter mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Sie muss vom Verwalter auch dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

(3) Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter einberufen werden. Auch können die Wohnungseigentümer, die erfolglos ein Einberufungsverlangen an den Verwalter gestellt haben, im Wege einer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richtenden Klage gerichtlich zur Einberufung und Leitung der Versammlung ermächtigt werden; auf die Ermächtigung muss bei der Einberufung hingewiesen werden.

(4) Die Einberufung erfolgt in Textform. Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen.

(5) Der Gegenstand der Beschlussfassung ist bei der Einberufung der Versammlung anzukündigen.

(6) Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die Erschienenen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Ist eine Versammlung nicht gemäß Satz 1 beschlussfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.

(7) Eigentümer können sich in der Versammlung vertreten lassen. Der Vertreter muss sein Vertretungsrecht auf Verlangen des Versammlungsleiters oder der Versammlung durch Vollmacht in Textform nachweisen, sofern nicht der Vertretene den Versammlungsleiter zuvor von der Bevollmächtigung in Textform in Kenntnis gesetzt hat.

(8) Den Vorsitz in der Versammlung führt der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Die Versammlung kann mit Mehrheitsbeschluss den Ablauf der Versammlung regeln; diese Befugnis umfasst auch die Zulassung von Personen ohne eigenes Teilnahmerecht zur Versammlung.

Die Beschlussfassung wird neu geregelt in § 25 Mehrheitsbeschluss:
(1) Sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt, hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.

(2) [Stimmrechtsausschluss: Die Regelung des § 25 Abs. 6 WEG kann hier unverändert bleiben.]

(3) Auf Antrag von mindestens einem Viertel der anwesenden stimmberechtigten Eigentümer sind die Abstimmungen geheim durchzuführen.

(4) Die in der Versammlung gefassten Beschlüsse sind in ein Protokoll aufzunehmen. Das Protokoll ist binnen einer Woche nach der Beschlussfassung in Textform an die Wohnungseigentümer zu versenden; dem Versand steht es gleich, wenn den Wohnungseigentümern die elektronische Einsichtnahme im Internet ermöglicht wird und sie darüber in Textform informiert wurden. Ein Beschluss gilt als mit dem Inhalt zustande gekommen, der im Protokoll verlautbart wird. Gegen die Richtigkeit der Protokollierung ist eine Klage auf Feststellung des richtigen Beschlussergebnisses statthaft; diese ist binnen eines Monats nach Erhalt des Protokolls gegen die Gemeinschaft zu erheben.

(5) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist.

Info

Der DDIV hatte im Juni 2016 ausgewiesene Praktiker und Wissenschaftler des Wohnungseigentumsrechts zur „DenkWERKSTATT WEG-Reform“ eingeladen und damit eine Diskussion eröffnet, um Inhalte und Zielrichtung einer Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) auszuloten. Im Rahmen des zweitägigen Workshops wurde auf Grundlage einer umfangreichen Thesensammlung eine Reihe von Komplexen identifiziert und diskutiert. Auch die Bundesregierung hat zwischenzeitlich den Reformbedarf des Wohnungseigentumsrechts eingeräumt und dabei auf die kommende Legislaturperiode verwiesen (BT-Drs. 18/10256). Um die Denkanstöße nunmehr auch in die Öffentlichkeit zu tragen, werden die Thesenpapiere der Teilnehmer in loser Reihenfolge in DDIVaktuell veröffentlicht. Diskutieren Sie gerne mit! Richten Sie Ihre Ideen und Anmerkungen per E-Mail mit Betreff „WEG-Reform“ an info@ddiv.de

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Schlagworte:
WEG-Reform,Beschlussfassung,Mehrheitsbeschluss

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