Übertragung eines Sondernutzungsrechts
12.10.2018 Ausgabe: 7/18

(OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, Az. 34 Wx 139/17)

Das Thema

Soll einem Wohnungseigentümer ein über § 13 Abs. 2 S. 1 WEG hinausgehendes, alleiniges Gebrauchsrecht an einer bestimmten Fläche des Gemeinschaftseigentums eingeräumt und sollen gleichzeitig andere Wohnungseigentümer von dem Gebrauch dieser Fläche ausgeschlossen werden, kann ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Das Sondernutzungsrecht kann, muss aber nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Wird es nicht ins Grundbuch eingetragen (sog. „schuldrechtliches Sondernutzungsrecht“), geht es grundsätzlich in dem Augenblick unter, in dem ein neuer Erwerber Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Wird es hingegen in das Grundbuch eingetragen (sog. „dingliches Sondernutzungsrecht“), muss auch der Sonderrechtsnachfolger eines durch die Vereinbarung von seinem Mitgebrauchsrecht ausgeschlossenen Wohnungseigentümers das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen.

Der Fall

Ein Bauträger teilt mit notarieller Urkunde Grundbesitz in Wohnungs- und Teileigentum auf. Ziff. IX der Teilungserklärung lautet: „Es werden weitere Sondernutzungsrechte hinsichtlich der in der Z…-Straße gelegenen vier Stellplätze begründet, wie sie im beigefügten Lageplan mit den Nummern St. 1 bis St. 4 bezeichnet sind. Sie werden aufschiebend bedingt durch die Zuordnung zu einzelnen Wohnungen bestellt und zur Eintragung in das Grundbuch bewilligt und beantragt …“. Die Teilung wird im Grundbuch vollzogen, im Bestandsverzeichnis heißt es zu den Sondernutzungsrechten: „Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte wird auf die Bewilligung vom […] Bezug genommen.“ Der Bauträger veräußert das Wohnungseigentum Nr. 20 an den Beteiligten zu 3, wobei das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz St. 2 als „mitverkauft“ bezeichnet wird. Im Vertrag heißt es: „Dieses Sondernutzungsrecht wird hiermit dem Wohnungseigentum Nr. 20 zugeordnet. Die Eintragung der Zuordnung als Inhalt des Sondereigentums der Einheit Nr. 20 wird hiermit bewilligt und beantragt.“ Eine Zuordnung des Sondernutzungsrechts wird im Grundbuch nicht vermerkt. Der Beteiligte zu 3 veräußert die Wohnung ohne Erwähnung des Sondernutzungsrechts an den Beteiligten zu 1. Der Beteiligte zu 1 wiederum veräußert das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz St. 2 an den Beteiligten zu 2 und beantragt die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Das Grundbuchamt weist den Eintragungsantrag zurück. Hiergegen wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde.

Das Grundbuchamt hilft der Beschwerde nicht ab, auch das Rechtsmittel ist erfolglos. Die Eintragung scheitert an der (bislang) fehlenden Zustimmungserklärung der übrigen Wohnungseigentümer und sonstigen dinglichen Berechtigten, da nicht in der Form des § 29 GBO (Nachweis der Eintragungsbewilligung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde) nachgewiesen ist, dass im Übertragungszeitpunkt das Sondernutzungsrecht am Stellplatz St. 2 zu der Wohnung Nr. 20 gehört. Ein Sondernutzungsrecht stellt eine Gebrauchsregelung des Gemeinschaftseigentums dar. Als solches kann das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen werden, die Eintragung ist jedoch keine Wirksamkeitsvoraussetzung, sondern „nur“ Voraussetzung, wenn ein Sondernutzungsrecht auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirksam sein soll (§ 10 Abs. 3 WEG). Da die Eintragung eines Sondernutzungsrechts in das Grundbuch zu einer inhaltlichen Änderung des Sondereigentums aller Wohnungseigentümer führt, bedarf ein nach Aufteilung und Verkauf aller Wohnungen zu begründendes Sondernutzungsrecht der Vereinbarung und somit der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer. Dies führt im Grundbuchverfahren dazu, dass alle Wohnungseigentümer die Eintragung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch bewilligen müssen. Etwas anderes gilt nach dem BGH dann, wenn Wohnungseigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen wurden und der teilende Alleineigentümer durch Regelung in der Teilungserklärung sich selbst oder dem Verwalter die Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuordnungserklärung vorbehalten hat. Dies war vorliegend jedoch nicht der Fall. Vielmehr war es so, dass das Sondernutzungsrecht zwar durch den Bauträger zugewiesen, aber nicht ins Grundbuch eingetragen worden war. Damit war ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht entstanden, das durch Abtretung übertragen werden konnte. Aus Sicht des Grundbuchamts konnte nicht ausgeschlossen werden, dass der Beteiligte zu 3 das Sondernutzungsrecht am Stellplatz St. 2 isoliert bereits an einen anderen Wohnungseigentümer abgetreten hatte. Es fehlte daher am Nachweis der Berechtigung zur Veräußerung des Sondernutzungsrechts des Beteiligten zu 1. Eine Eintragung des Sondernutzungsrechts in das Grundbuch scheidet mithin ohne Mitwirkung der übrigen Miteigentümer aus.

Verwalter­strategie

Bei der dieser Entscheidung zugrunde liegenden Problematik handelt es sich um eine in der Praxis häufig vorkommende Fallkonstellation. Nach wie vor gilt, dass – wenn ein Sondernutzungsrecht auch gegen Sonderrechtsnachfolger wirksam sein soll – unbedingt darauf geachtet werden muss, dass das Sondernutzungsrecht ins Grundbuch eingetragen wird. Zwar besteht die Möglichkeit, dass der Sonderrechtsnachfolger in die bestehende Vereinbarung eintritt. Da hierzu jedoch keine Verpflichtung besteht, stellt dieser Weg keine „sichere“ Alternative zur Eintragung des Sondernutzungsrechts in das ­Grundbuch dar.



Schlagworte:
Sondernutzungsrecht,Übertragung,Grundbucheintrag

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