Ungenutzte Potenziale
12.10.2018 Ausgabe: 7/18

Die DDIV-Umfrage zu Provisionen für die Wohnungsvermittlung durch Immobilienverwaltungen ermittelt erstmals belastbare Vergleichswerte für die Branche.

Das 6. DDIV-Branchenbarometer zeigt, dass immer mehr Immobilienverwaltungen ihr Leistungsspektrum erweitern und neue Wirtschaftszweige in ihr Portfolio integrieren. Insbesondere mittelgroße Unternehmen treten dabei am Markt als innovative Wettbewerber auf und setzen zur Ertragssteigerung vielfach auf eine forcierte Vermittlertätigkeit. Inzwischen schätzen bereits knapp 40 Prozent der befragten Verwalter diese Leistung als wesentliches Geschäftsfeld ein – im Vorjahr war es noch rund ein Viertel. Zudem erwarten sie hier im Durchschnitt ein doppelt so hohes Umsatzwachstum wie in der klassischen WEG- und Mietverwaltung. Unternehmen mit mehr als 20 000 Einheiten gehen für das laufende Jahr sogar von einem Umsatzplus von 40 Prozent bei der Maklertätigkeit aus.

Dass Immobilienverwaltungen bei der Vermittlertätigkeit für das laufende Jahr die höchsten Wachstumsraten beim Umsatz insgesamt erwarten, basiert unter anderem auf der Einführung des Bestellerprinzips im Juni 2015. Seitdem derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat, betrauen immer mehr Wohnungseigentümer ihren Verwalter statt eines klassischen Maklers mit der Vermietung, aber auch beim Verkauf wird der Verwalter zunehmend als Vermittler gefragt: Zum einen können Verwalter diese Dienstleistung häufig günstiger erbringen, zum anderen sind sie mit der Wohnung und der Gemeinschaft bereits vertraut. So können sie durch die längerfristige Zusammenarbeit oft einschätzen, welcher Mieter in das Objekt passt. Zudem sind sie vielfach bereits bewährter Ansprechpartner für den Eigentümer. Allerdings dürfen Immobilienverwaltungen nicht in jedem Fall als Vermittler auftreten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann beispielsweise das Zustimmungserfordernis des Verwalters einen Provisionsanspruch verhindern. Bei der Vermittlung von Wohnungen zur Miete grenzt das Wohnungsvermittlungsgesetz den Provisionsanspruch deutlich ein. Einen Überblick gibt DDIVaktuell 2/18 in einem Beitrag zu dem Thema.

Deutschlandweite Kurzumfrage zur Vermittlertätigkeit

Um belastbare Vergleichswerte zur Vermittlertätigkeit von Verwaltern zur Verfügung zu stellen und die Potenziale des Geschäftsfeldes aufzuzeigen, führte der DDIV im Juli 2018 eine deutschlandweite Kurzumfrage unter Immobilienverwaltungen durch. Erhoben wurde, wie sich die üblichen Provisionssätze von Maklern zu denen von Immobilienverwaltern verhalten. Rund 500 Immobilienverwaltungen nahmen daran teil und lieferten für die Branche wichtige Daten zur Vermittlung von Bestandsobjekten. Besondere Relevanz erhält die Umfrage durch die aktuelle Diskussion um eine Ausweitung des Bestellerprinzips auf den Immobilienverkauf. Die Grünen brachten hierzu Ende Juli einen entsprechenden Antrag in den Bundestag ein. Auch Bundesjustizministerin Katarina Barley prüft einen solchen Schritt. Dabei soll auch die Höhe der zulässigen Courtage womöglich begrenzt werden. Damit verbunden ist der Wunsch, Haushalte beim Kauf von Wohnimmobilien zu entlasten. Zwar kann man dem Argument folgen, aber ob so tatsächlich die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden, erscheint zweifelhaft. Letztlich würde hier auch wieder der Gesetzgeber regulierend in einen funktionierenden freien Markt eingreifen – und es würde an anderer Stelle zu einer Preissteigerung für den Erwerber kommen.

Provision von Immobilien­verwaltungen unter dem ­Marktdurchschnitt

Noch ist die Vermittlungsprovision beim Immobilienerwerb frei vereinbar. In den meisten Bundesländern hat sich eine Höhe von 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer als marktüblich durchgesetzt, in vier Bundesländern etablierten sich Sätze von 5,95 Prozent bzw. 6,25 Prozent.

Wie die aktuelle Erhebung des DDIV zeigt, liegen die Provisionssätze von Immobilienverwaltungen bei der Vermittlung von Wohneigentum nahezu deutschlandweit unterhalb der marktüblichen Gepflogenheiten. Deutliche Unterschiede zeigen sich beispielsweise in den bei der Umfrage stark vertretenen Bundesländern Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen: Hier betragen die Provisionssätze von Immobilienverwaltungen durchschnittlich rund fünf Prozent, marktüblich sind 7,14 Prozent. Immobilienverwaltungen dieser Regionen erheben somit bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen eine um rund 30 Prozent günstigere Gebühr als Makler. In Bayern beträgt die Differenz sogar über 35 Prozent.

Gegen den Trend

Frei verhandelbar ist grundsätzlich auch die Verteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer – eine hälftige Aufteilung ist beispielsweise in Baden-Württemberg, Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Sachsen üblich. Allerdings verschiebt sich insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten die Verteilung der Provision häufig zu Ungunsten des Käufers. Zudem hat sich in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen die Praxis etabliert, die Provision in voller Höhe durch den Käufer begleichen zu lassen.

Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass Immobilienverwaltungen durchaus entgegen diesem Trend agieren. In Berlin beispielsweise teilen Immobilienverwaltungen die Provision auf Käufer und Verkäufer auf. Somit liegt die Provisionshöhe für Käufer 2,52 Prozentpunkte oder gut ein Drittel unterhalb des marktüblichen Werts von 7,14 Prozent. Ein ähnliches Bild zeigt sich in Hessen. Auch in diesem Bundesland haben zahlreiche Immobilienverwalter an der Umfrage teilgenommen und erheben durchschnittlich eine Provision in Höhe von 4,2 Prozent beim Käufer – 1,4 Prozent verbleiben beim Verkäufer. Immobilienkäufer zahlen hier somit rund 30 Prozent weniger als beim Kauf über einen klassischen Makler.

Knapp 1,6 Nettokaltmieten ­Vermietungsprovision

Auch bei der Vermietung nehmen Wohnungseigentümer häufig die Dienstleistung ihres Immobilienverwalters in Anspruch, die im Rahmen einer WEG-Verwaltung rechtlich unbedenklich ist. Wie die aktuelle Erhebung zeigt, liegt hier die Provisionshöhe von Immobilienverwaltungen bei durchschnittlich 1,56 Nettokaltmieten (NKM).

Etwa jede siebte Immobilienverwaltung berechnet die Vermittlungsprovision nicht anhand der NKM, sondern setzt Pauschalbeträge an. Hierbei ergeben sich im Rahmen der WEG-Verwaltung 259,30 Euro als durchschnittliche Pauschale. Gut 40 Prozent der Befragten, die Pauschalen ansetzen, gaben an, weniger als 50 Euro für die Vermittlung von zu vermietenden Eigentumswohnungen zu erheben; der höchste genannte Pauschalbetrag beläuft sich auf knapp 1.000 Euro.

Verwalter sind willkommene Alternative bei der Vermittlung

Die Umfrage des DDIV zeigt, dass Immobilienverwaltungen eine sehr gute Alternative zum klassischen Makler darstellen können. Neben der Kenntnis des Wohngebäudes und der Gemeinschaft spielt hier auch die langjährige Betreuung des Eigentümers und Vermieters eine ausschlaggebende Rolle. Dabei zeigt sich, dass Eigentümer bereit sind, auch dann ihre Immobilienverwaltung mit der Vermittlung zu beauftragen, wenn für sie hierdurch höhere Kosten entstehen. In einigen Regionen kann damit der Käufer finanziell entlastet werden.

Eine Ausweitung des Bestellerprinzips ist also an dieser Stelle nicht notwendig. Verkäufer und Mieter sollten zukünftig verstärkt auf den treuhänderischen Immobilienmanager – den Immobilienverwalter – zugehen. Allein durch diese bisher noch zu selten genutzte Möglichkeit entsteht mehr Wettbewerb am Markt, was durchaus – wie sich zeigt – auch einen preisdämpfenden Charakter entwickeln kann. Dabei sollten jedoch die gesetzlichen Einschränkungen beachtet werden, die für eine Vermittlertätigkeit gelten, um Entgeltansprüche rechtssicher erheben zu können.

Foto: © Kenishirotie / Shutterstock.com


Schlagworte:
Maklerprovision,Maklertätigkeit,Bestellerprinzip

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