Vergütung hält nicht Schritt
30.08.2018 Ausgabe: 6/18

Das 6. DDIV-Branchenbarometer alarmiert: Die Vergütung steigt nur unzureichend, in der WEG-­Verwaltung gibt es sogar reale Verluste.

Mehr als 60 Gesetze und Verordnungen, die immer wieder Änderungen unterliegen, müssen Immobilienverwalter beachten, neue Entwicklungen wie die Digitalisierung bringen zusätzliche Herausforderungen mit sich. Doch während die Anforderungen an Immobilienverwalter konstant steigen, verzeichnet die Vergütung in der Wohnungseigentumsverwaltung seit Jahren nur minimale Zuwächse. Wie das 6. DDIV-Branchenbarometer zeigt, ist sie 2017 sogar real gesunken. Denn dem nur geringen Vergütungsanstieg um 1,5 Prozent steht eine Inflationsrate von 1,8 Prozent gegenüber.

Die realen Einbußen überraschen. Zum einen prognostizierten die Immobilienverwaltungen im 5. DDIV-Branchenbarometer einen Preisanstieg um acht Prozent für 2017 bei Vertragsverlängerungen. Bei Anpassungen aus anderen Anlässen kalkulierten sie sogar einen Anstieg um 13 Prozent. Zum anderen haben 2017 deutlich über 90 Prozent der befragten Unternehmen Vertragsverlängerungen für eine Preisanpassung genutzt. Über 40 Prozent der Verwaltungen passten sogar bei laufenden Verträgen ihre Vergütungssätze an – deutlich mehr als im Vorjahr. Staffelvereinbarungen und Indexbindungen sorgten ebenfalls für Erhöhungen. Dennoch stieg die Vergütung bei Bestandsobjekten nur geringfügig auf einen Regelsatz von 20,21 Euro pro Einheit und Monat.

Prognosen sind verhalten optimistisch

Nachdem die Verwaltungen 2017 nur minimale Vergütungssteigerungen verzeichneten, sind ihre Erwartungen für 2018 zwar erneut positiv, die prognostizierten Erhöhungen fallen allerdings geringer aus. Bei regulären Vertragsverlängerungen planen die Verwaltungen für 2018 mit einer Zunahme der Vergütungssätze um durchschnittlich weniger als acht Prozent, bei Anpassungen aus einem anderen Anlass kalkulieren sie mit einem Plus um sieben Prozent. Das kommende Branchenbarometer wird zeigen, inwieweit sich die Erwartungen erfüllt haben.

Zu geringe Vergütung – doch Akquise mit Niedrigpreisen hält an

In DDIVaktuell 5/18 hielt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler ein eindringliches Plädoyer, die Vergütungssätze endlich deutlich anzuheben. Denn es ist unbestreitbar, dass sie in ihrer derzeitigen Höhe viel zu niedrig sind, um den steigenden Anforderungen und der großen Verantwortung der Tätigkeit gerecht zu werden. Wie berechtigt ein Anheben der Regelsätze ist, verdeutlicht der Vergleich mit der Zweiten Berechnungsverordnung, die für öffentlich geförderte Eigentumswohnungen gilt. Sie sieht einen Regelsatz von 28,36 Euro je Einheit und Monat vor – 40 Prozent mehr als der privatwirtschaftliche Vergütungsdurchschnitt von ­Verwaltungen.
Doch obwohl eine Erhöhung der Vergütungssätze aus verschiedenen Gründen notwendig ist, schrecken die Verwaltungen auch bei neu akquirierten Gemeinschaften vor deutlichen Preisanpassungen zurück. So planen zwar zwei Drittel der Befragten, im laufenden Jahr bei Neuakquisitionen ihre Vergütung zu erhöhen – allerdings um weniger als zehn Prozent. Rund ein Viertel der Befragten sieht hier sogar komplett von Preisanpassungen ab. So bleibt die berechtigte Angleichung der privatwirtschaftlichen Vergütung an den Regelsatz der Zweiten Berechnungsverordnung auch künftig in weiter Ferne.

Überdurchschnittliche Vergütung in Großstädten

Wie im vorangegangenen Branchenbarometer lassen sich auch im aktuellen Erhebungszeitraum lediglich in Großstädten überdurchschnittliche Vergütungssätze erzielen. Da die Agglomerationsräume in den vergangenen Jahren starke Zuzüge verzeichneten, insbesondere aus einkommensstärkeren Bevölkerungsschichten, können Verwaltungsunternehmen hier leichter Preisanpassungen durchsetzen. Mit 21,34 Euro liegt der Regelsatz immerhin knapp sechs Prozent über dem Durchschnitt. Im Vergleich zur Zweiten Berechnungsverordnung fällt er allerdings noch immer rund ein ­Viertel zu gering aus.


In kleinen WEG trügt der Schein

Höhere Vergütungen können die Verwaltungen auch in kleinen WEG erzielen. So berechnen Verwaltungen in großstädtischen Gemeinschaften mit weniger als zehn Einheiten im Schnitt 8,50 Euro mehr als in Objekten mit über 100 Einheiten. Im ländlichen Raum beträgt die Differenz 5,10 Euro. Hierbei muss allerdings bedacht werden, dass kleine Eigentümergemeinschaften für Verwaltungen einen ähnlichen zeitlichen Aufwand bedeuten wie große Gemeinschaften, die Vergütung in der Regel aber pro Einheit gezahlt wird statt pauschal für ein Objekt. Daher sind kleine Mandate trotz der höheren Vergütung pro Einheit häufig nicht rentabel. Eine Pauschalvergütung pro Gemeinschaft kann diese Rentabilität ermöglichen. Alternativ sollten Immobilienverwalter erwägen, sich von unrenta­blen Gemeinschaften zu trennen, um sich zukunftssicher aufzustellen.


Unzureichende Anpassung in der Mietverwaltung

Die Mietverwaltung stellt inzwischen bei fast jeder neunten Verwaltung einen Tätigkeitsschwerpunkt dar – im Vorjahresreport war es noch ein Viertel weniger. Ähnlich wie in der WEG-Verwaltung sind jedoch auch hier nur geringe Zuwächse bei der Vergütung zu verzeichnen. 2017 betrug der durchschnittliche Regelsatz 22,24 Euro je Einheit und Monat – das sind gerade einmal 0,10 Euro mehr als im Vorjahr. Inflationsbereinigt stieg die Mietverwaltervergütung zwischen 2010 und 2017 um nur sechs Prozent und damit um weniger als ein Prozent pro Jahr. Die steigenden Anforderungen an die Verwaltungen stehen somit auch in diesem Segment in keinem angemessenen Verhältnis zur Entwicklung der Vergütung.


Neue Einkommensquellen ­erschließen

Um sich breiter aufzustellen und zusätzliche Einkünfte zu erzielen, integrieren immer mehr Immobilienverwalter neue Wirtschaftszweige in ihr Portfolio. Mittlerweile schätzen bereits knapp 40 Prozent der befragten Verwalter Vermittlerservices als wesentliches Geschäftsfeld ein und planen mit einem mehr als doppelt so hohen Umsatzwachstum wie in der klassischen WEG- und Mietverwaltung. Verwaltungen mit mehr als 20 000 Einheiten gehen hier sogar von einem Umsatzplus um 40 ­Prozent aus.

Doch auch, wenn die Erweiterung des Leistungsportfolios ein richtiger und wichtiger Schritt für Immobilienverwaltungen ist, führt kein Weg daran vorbei, die Vergütung auf ein der Leistung angemessenes Niveau anzuheben. Denn nur so können sie langfristig die Qualität erbringen, die für den Werterhalt der privaten Altersvorsorge von Millionen Bürgern ­notwendig ist.

Foto: © pogonici / Shutterstock.com


Schlagworte:
Wohnungsneubau,Wohnraumförderung,Erwerbsnebenkosten

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