Wohin mit dem Geld?
19.07.2018 Ausgabe: 5/18

Die sinnvolle, zweckmäßige, zudem lukrative Anlage von WEG-Instandhaltungsrückstellungen erweist sich heute als problematisch. So sichert man die Liquidität der Gemeinschaft.

Wohnungseigentümergemeinschaften sind nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG verpflichtet, eine Instandhaltungsrückstellung in angemessener Höhe zu bilden. Die Rücklage soll sicherstellen, dass im Bedarfsfall ausreichend finanzielle Mittel für die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums zur Verfügung stehen, und zwar insbesondere bei einem unvorhergesehenen, plötzlich auftretenden Reparaturbedarf. Zugleich wird durch die Ansammlung der Gelder vermieden, dass einzelne Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, weil sie auf zusätzliche Beitragsleistungen nicht vorbereitet sind. Die Bildung einer Instandhaltungsrückstellung dient damit dem Interesse aller Wohnungseigentümer: Sie beugt Zahlungsausfällen vor und verhindert, dass einzelne Wohnungseigentümer für zahlungsunwillige oder zahlungsunfähige Miteigentümer einspringen müssen.

Die Verwaltung der ­Instandhaltungsrückstellung

Der auf die Rücklage entfallende Anteil sollte – nicht nur aus praktischen Gründen – von den sonstigen Konten getrennt verwahrt werden. Darüber, wie die angesammelten Gelder anzulegen und zu verwalten sind, entscheiden die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss. Machen sie keine Vorgaben, obliegt die Entscheidung über die Anlage dem Verwalter.

Bei der Suche nach einer geeigneten Anlageform offenbart sich allerdings schnell ein Zielkonflikt: Wohnungseigentümer und Wohnungseigentumsverwalter sind regelmäßig bestrebt, die eingesammelten Gelder möglichst gewinnbringend anzulegen. Eine hohe Verzinsung verlangt indes häufig eine langfristige oder risikoreiche Anlage der Gelder. Beides steht im Widerspruch zum Verwendungszweck der gebildeten Rückstellung: Weil sie dazu dient, die Kosten für künftige Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten zu decken, muss sie im Falle eines plötzlichen, unerwarteten Reparatur- und Sanierungsbedarfes auch schnell verfügbar sein. Dies spricht dagegen, die Gelder langfristig anzulegen.

Eine ordnungsgemäße, dem Interesse der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG) gebietet es, dass eine Form der Geldanlage gewählt wird, die einerseits eine möglichst hohe Rendite verspricht, andererseits aber auch die jederzeitige Verfügbarkeit der Rücklage garantiert. Empfohlen wird den Gemeinschaften in Handbüchern und Kommentaren, die Instandhaltungsrückstellung teils kurzfristig, teils mittelfristig anzulegen. Für eine kurzfristige Anlage sollen sich Sparbücher, Geldmarktfonds oder Tages- und Festgeldkonten eignen, für eine längerfristige Anlage dagegen höherverzinsliche Wertpapiere sowie Sparbriefe oder Sparobligationen in Betracht gezogen werden. Jeder Vermögensverwalter oder Anlageberater weiß indes, dass diese Anlageformen derzeit alles andere als lukrativ sind. Wegen des geringen Zinsniveaus wird es den Wohnungseigentümern häufig nicht einmal gelingen, die durch die Inflation entstehenden Wertverluste auszugleichen. Die Inflationsrate bewegt sich in Deutschland derzeit zwischen 1,5 und zwei Prozent. Die Zinsen auf Tages- oder Festgeldkonten liegen dagegen flächendeckend unter 1,0 Prozent. Die Wohnungseigentümer müssen somit einen realen Wertverlust ihrer Rücklage in Kauf nehmen.

Abwägung der Risiken

Die Gemeinschaft kann diesem Dilemma – anders als ein privater Geldanleger – indes kaum entkommen. Nicht zulässig ist es, die Rückstellung risikoreichen und spekulativen Anlageformen zuzuführen, auch wenn dies eine höhere Verzinsung verspricht. Hierzu zählen Anlagen, bei denen der Anleger zwar einerseits auf eine hohe Rendite hoffen darf, er aber auch andererseits mit einem Teil- oder Totalverlust des Anlagebetrages rechnen muss. Beteiligungen an geschlossenen Schiffs-, Medien- oder Immobilienfonds, aber auch die Anlage der Gelder in Aktien oder Aktienfonds sind somit tabu. Nichts anderes gilt für sonstige unternehmerische Beteiligungen. Bei ihnen ist bei einem regulären Anlageverlauf zwar mit einer guten Verzinsung zu rechnen; es ist aber ungewiss, ob sie ihr Anlageziel – hierfür sind eine Vielzahl von Faktoren maßgeblich – tatsächlich erreichen werden. Zudem setzen sie eine langfristige Investition, häufig über sieben oder mehr Jahre, voraus. Für diesen Zeitraum stünde die Rückstellung daher der Gemeinschaft nicht zur Verfügung.

ETF-Fonds als Ausweg?

Selbst die den Verbrauchern zur Geldanlage häufig empfohlenen Index- oder ETF-Fonds (Exchange Traded Fund) sind für Wohnungseigentümergemeinschaften kaum geeignet. ETF beziehen sich auf Börsenindizes wie Dax, Euro Stoxx 50 oder Dow Jones Industrial. Der Anleger beteiligt sich nicht an bestimmten, sondern an einer Vielzahl von Unternehmen. Der Vorteil dieser Fonds liegt in der Bündelung von verschiedenen Unternehmen. Sofern eines der Unternehmen sich nicht gut entwickelt, können seine Verluste durch die positive Entwicklung der anderen aufgefangen werden. Diese Streuung senkt das Verlustrisiko. Indexfonds können zudem jederzeit erworben und verkauft werden. In einen solchen Fonds sollte allerdings nur Geld fließen, dass längerfristig entbehrt werden kann. Die Stiftung Warentest empfiehlt eine Anlagezeit von mindestens zehn Jahren (vgl. Finanztest, Heft 3/2018, S. 29) und verweist darauf, dass die Entwicklung an den Aktienmärkten in den letzten Jahren zwar positiv war, dies aber nicht so bleiben muss. Längere Verlustphasen können für die Zukunft nicht ausgeschlossen werden. Benötigt die Gemeinschaft das Geld aber während einer solchen Phase, wäre sie gezwungen, die Beteiligung mit Abschlägen zu verkaufen.

Fazit

Es hilft nichts: Die Anlagestrategie der Wohnungseigentümergemeinschaft muss bezogen auf ihre Rückstellung konservativ sein, da alles andere mit ihren Zwecken nicht in Einklang zu bringen ist. Nur eine Anlageform, die die Erwartung rechtfertigt, dass der Anlagebetrag nach Ablauf des Anlagezeitraums auch tatsächlich zur Verfügung steht, rechtfertigt überhaupt erst seine Ansammlung. Will die Gemeinschaft vermeiden, dass höhere Beträge zu niedrigen Zinsen zurückgestellt werden, besteht die nahe liegende Lösung darin, die Rückstellung zeitnah für die vorgesehenen Zwecke zu verwenden.

Foto: © Artem Samokhvalov / Shutterstock.com


Schlagworte:
Anlage,Verfügbarkeit,Verwaltung

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